Das Problem der fehlenden Angabe des vollen Verkaufspreises bei Grundstücksverkäufen

Eines der Dokumente, die für den Kauf und Verkauf von Immobilien in der Türkei erforderlich sind, ist der "aktuelle kommunale Marktwert" der Immobilie. Der aktuelle Marktwert ist der normale Kauf- und Verkaufswert einer Immobilie am Tag der Bewertung und wird von der Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet, festgelegt. Der Verkehrswert ist in der Regel niedriger als der tatsächliche Wert der Immobilie. 

Beim Verkauf einer Immobilie durch das Grundbuchamt wird eine Kauf- und Verkaufssteuer von insgesamt 4 % auf den Verkaufspreis der Immobilie erhoben, wobei 2 % vom Käufer und 2 % vom Verkäufer getrennt erhoben werden. Daher kann der Verkaufspreis der Immobilie in der Regel nicht unter dem Marktwert liegen. Bei Immobilientransaktionen sind die Parteien jedoch gesetzlich verpflichtet, den tatsächlichen Verkaufspreis anzugeben. Da Verkäufer und Käufer Gebühren und Grundsteuer auf den von ihnen angegebenen Wert zahlen, vereinbaren sie in der Praxis häufig untereinander, meist um die Steuerlast zu verringern, gegenüber dem zuständigen Grundbuchamt den Verkehrswert der Immobilie und nicht den tatsächlichen Verkaufspreis anzugeben, so dass der Verkaufspreis der Immobilie in der öffentlichen Urkunde rechtlich zu niedrig angesetzt ist. 

Es gibt verschiedene Risiken, wenn der Verkaufspreis einer Immobilie niedriger als der tatsächliche Verkaufspreis angegeben wird. Einige dieser Risiken sind nachstehend aufgeführt:

- Wird in der Kauf- und Verkaufsphase nicht der gesamte Kaufpreis im Voraus bezahlt oder wird eine Ratenzahlung vereinbart, so kann der Verkäufer im Falle eines Zahlungsverzugs oder einer Nichtzahlung durch den Käufer in der Regel nur den in der Eigentumsurkunde ausgewiesenen Betrag verlangen.

- Bei Kauf- und Verkaufstransaktionen einer gemeinsam genutzten Immobilie kann der andere Miteigentümer ein Recht an der Immobilie geltend machen, indem er von seinem Shuf'a-Recht (Vorkaufsrecht) Gebrauch macht, und zwar zu dem niedrigeren Preis, der in der Eigentumsurkunde angegeben ist. 

- Hat der Verkäufer seinen Wohnsitz im Ausland, so kann er nach dem Verkauf der Immobilie die Überweisung des Kaufpreises in das Land seines Wohnsitzes verlangen. Wird jedoch die Herkunft des Geldes im ausländischen Wohnsitzland von den Zoll- oder Steuerbehörden überprüft, wird dieses Geld als "Schwarzgeld" betrachtet, da der tatsächliche Verkaufspreis der Immobilie und der für das Verkaufsgeschäft angegebene örtliche Marktpreis nicht übereinstimmen. Auch die Staatsanwaltschaft wird eingeschaltet.- Beim Verkauf einer Immobilie, die zum kommunalen Marktpreis erworben wurde, kann der Käufer einen Kredit bei der Bank aufnehmen. Wird die Immobilie mit einem Hypothekendarlehen erworben, muss der Wert der Immobilie als tatsächlicher Verkaufspreis angegeben werden. Wird die zum Verkehrswert erworbene Immobilie innerhalb von fünf Jahren zum tatsächlichen Verkehrswert weiterverkauft, muss der Verkäufer mehr Einkommensteuer zahlen, da sein Einkommen viel höher erscheint, als es tatsächlich ist. 

- Wird der Verkaufspreis einer Immobilie zu niedrig angegeben, wird eine Gebühr für die Eigentumsurkunde in Höhe von 4 % des zu niedrig angegebenen Betrags fällig. Wird diese Situation vom Finanzministerium aufgedeckt, werden Verzugszinsen verlangt und die aufgrund der Unterdeklaration vermiedene Gebühr für die Eigentumsurkunde muss mit einer Strafe von 25 % bezahlt werden.

Lösung: Bedauernserklärung 

Personen, die beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie den tatsächlichen Kaufpreis nicht angeben, falsche Angaben machen und dies später bereuen, können die Reuegebühr entrichten, indem sie bei der zuständigen Institution einen Antrag auf Reueerklärung der Grundbuchgebühr stellen. Dieser Antrag erspart ihnen die Zahlung einer hohen Strafe und ermöglicht es ihnen, einen angemesseneren Betrag zu zahlen. Es ist zu beachten, dass die Finanzverwaltung noch kein Verfahren in dieser Angelegenheit eingeleitet haben darf, um einen Antrag auf Erlass der Grundbuchgebühr stellen zu können. Der gemäß Artikel 371 des türkischen Steuerverfahrensgesetzes vorbereitete Antrag auf Reuegeld für Eigentumsurkunden kann persönlich abgegeben oder elektronisch übermittelt werden. Ist der Antrag verfahrens- und materiellrechtlich zulässig, wird eine Empfangsbestätigung ausgestellt. Innerhalb von 15 Tagen nach Ausstellung der Quittung muss der von der Finanzverwaltung berechnete Betrag auf das in der Quittung angegebene Bankkonto überwiesen werden. Sobald die Zahlung erfolgt ist, kann die Steuerquittung über die Zahlung ausgestellt werden und der Verkaufspreis ist vollständig ausgewiesen und hat eine vollständige Rechtsgrundlage.