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Duldungspflicht des Mieters bei sehr früher Modernisierungsankündigung
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Duldungspflicht des Mieters bei sehr früher Modernisierungsankündigung. Mieter kann die Modernisierung verhindern.
Der Fall:
Eine Vermieterin eines Mehrfamilienhauses wollte das Haus sanieren und modernisieren. Die Arbeiten sollten zu einer Wertsteigerung des Hauses und zu einer Steigerung des Wohnwertes der Wohnungen führen. Damit könnte die Vermieterin die Mieten erhöhen. Die gesetzlichen Grenzen für normale, turnusgemäße Erhöhungen, gelten dann nicht. Bei Mietern ist die Verbesserung der Wohnsituation daher nicht immer beliebt.
Um hier einen Interessenausgleich hinzubekommen, hat der Gesetzgeber der Vermieterin aufgegeben ihre Mieter vor Beginn der Baumaßnahmen zu informieren. Dabei müssen Vermieter unter anderem mitteilen wann, in etwa, die Baumaßnahmen beginnen sollen, wie lange sie wohl dauern werden und welche Auswirkungen auf die Höhe der Miete zu erwarten sind. Hinsichtlich des Zeitpunktes der Ankündigung sagt das Gesetz, dass diese mindestens drei Monate vor dem in Aussicht genommenen Beginn der Arbeiten beim Mieter sein muss.
Hier hat die Vermieterin auch ein Ankündigungsschreiben gemacht. Da stand auch alles drin, was da drinstehen muss. Auch die zeitliche Grenze der drei Monate hat sie eingehalten. Allerdings hat sie es da, nach Meinung eines ihrer Mieter, übertrieben. Die Akündigung war nämlich geschlagene 16 Monate vor dem geplanten Arbeitsbeginn erfolgt. Deswegen schickte er die Duldungserklärung nicht an seine Vermieterin zurück.
Die erhob daher im Januar 2019, also 13 Monate bevor die Sanierung beginnen sollte, Klage auf Duldung.
Die Entscheidung:
Das Amtsgericht wies die Klage ab. Die Vermieterin wollte daher eine Entscheidung des Landgerichts herbeiführen und legte Berufung gegen das Urteil ein. Hierfür war das Landgericht Berlin zuständig. Es gab der Sache das Aktenzeichen 67 S 108/20.
Auch das LG wies die Klage ab. So habe ein Mieter das Recht die Baumaßnahme zu verhindern, wenn es für ihn eine besondere Härte bedeutet. Wie aber soll der Mieter im September 2018 sicher sein, dass er nicht im Februar 2020 eine solche hat? Auch gibt das Gesetz einem Mieter ein zeitlich befristetes Sonderkündigungsrecht. Liegt die Baumaßnahme aber so weit in der Zukunft, dass der Mieter die Wohnung aufgeben müsste, lang bevor ihn die Nachteile treffen ist das nicht zumutbar. Die Kündigung muss nämlich innerhalb eines Monats nach Zugang der Ankündigung erfolgen.
Schließlich kann der Mieter nicht damit rechnen, dass die im September 2018 angesetzten Baukosten, die Grundlage für die Mieterhöhung sein werden, noch realistisch sind, wenn erst fast eineinhalb Jahre später mit den Maßnahmen begonnen wird.
Ein Tipp:
Für Vermieter hatte das Gericht noch einen Tipp: Bei Großprojekten, ist nicht jeder Mieter von jeder Maßnahme betroffen. Ein Ausweg wäre daher immer nur die Maßnahmen anzukündigen, die den jeweiligen Mieter betreffen. Dann kann man sowas organisieren, ohne allen Mietern die Ankündigung für alle Maßnahmen zu schicken. Den Mehraufwand muss der Vermieter organisieren.
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