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Durch unrichtige Exposé-Angaben kann Maklerprovision verwirkt sein
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Mit einem Exposé stellen Makler bzw. Immobilienverkäufer Kaufinteressenten Informationen über das Kaufobjekt zur Verfügung, um diesen einen ersten Eindruck von der Immobilie zu vermitteln. Enthalten sind darin die Grunddaten zum Objekt, ein Lageplan und Fotos. Aufgrund des werbenden Charakters sind Exposés darauf ausgerichtet, das Interesse potenzieller Käufer zu wecken. Sie sind jedoch in der Regel kein Bestandteil des späteren notariellen Kaufvertrages.
Da potentielle Käufer zunächst nur über das Exposé Interesse an dem Objekt erhalten, ist dieses für die Kaufentscheidung des Kunden von maßgebender Bedeutung. Was passiert jedoch, wenn das Exposé unrichtige Angaben enthält? Das OLG Frankfurt hat jüngst hierzu entschieden.
Sachverhalt
Der klagende Immobilienmakler nimmt die Beklagte, mit der er einen Maklervertrag abgeschlossen hatte, auf Zahlung seiner Provision in Anspruch. Bei dem Objekt handelt es sich um eine Immobilie mit mehreren vermieteten Wohnungen. In dem der Beklagten ausgehändigten Maklerexposé war der tatsächliche Vermietungsstand fehlerhaft ausgewiesen. Die Beklagte macht gegenüber dem Gericht geltend, der Makler habe die Provision nach § 654 BGB verwirkt. Dem ist das Gericht nicht gefolgt. Da etwaige Fehler des Exposés hinsichtlich des Vermietungsstandes angesichts der Übermittlung sämtlicher bestehender Mietverträge vor Abschluss des Kaufvertrages sich auf diesen nicht hätten auswirken können, kommt eine Verwirkung der Provision nicht in Betracht.
Das Urteil
Das Oberlandesgericht Frankfurt bestätigte die Ansicht des Erstgerichts (Beschluss vom 04. Juni 2018, 19 U 191/17). Der Verwirkungstatbestand des § 654 BGB hat Strafcharakter und setzt daher nicht voraus, dass dem Maklerkunden ein Schaden entstanden ist (BGHZ 36, 323, 326; NJW 2012, 3718, Rz. 16). Auch wird nochmals betont, dass nicht jede schwerwiegende Pflichtverletzung die Sanktion des Provisionsverlustes rechtfertigt, sondern nur dann, wenn ein vorsätzliches oder zumindest im Vorsatz nahekommendes grob leichtfertiges Fehlverhalten des Maklers vorliegt. Da die fehlenden Daten in diesem Fall leicht zu korrigieren waren, reicht dies für den Vorwurf der Verwirkung nicht aus.
Auswirkungen in der Praxis
Wahrheitswidrige Exposé-Angaben über wesentliche Eigenschaften des Vertragsgegenstandes können den Provisionsanspruch nach § 654 BGB verwirken. Hierzu gehören etwa Angaben über die Wohnfläche (OLG Düsseldorf IBR 1999, 387), das Baujahr der Immobilie (OLG Karlsruhe, Urteil vom 11.02.1999 – 15 U 71/98) oder eine fehlerhafte Angabe der Höhe der Mieterträge (KG, GE 2012, 615). Aber nicht jede objektiv erhebliche Pflichtverletzung des Maklers und damit auch nicht jedes Informations- und Beratungsverschulden lässt deshalb den Provisionsanspruch nach § 654 BGB entfallen, vielmehr ist in erster Linie subjektiv eine schwerwiegende Treuepflichtverletzung zu fordern; der Makler muss sich seines Lohns „unwürdig“ erwiesen haben. Das ist nach der Rechtsprechung erst dann der Fall, wenn er seine Treuepflicht vorsätzlich, wenn nicht gar arglistig, mindestens aber in einer dem Vorsatz nahekommenden grob leichtfertigen Weise verletzt hat (u. a. BGHZ 36, 323, 326f. = NJW 1962, 734). Konnte der Makler die vom Verkäufer genannten fehlerhaften Angaben als solche nicht erkennen, kommt keine Verwirkung in Betracht und der Strafcharakter des § 654 BGB greift nicht. Erkennt jedoch der Makler nach Fertigstellung des Exposés, dass wesentliche Angaben unzutreffend sind, ist er verpflichtet, die Kunden hierüber nachträglich aufzuklären. Ein Unterlassen hierüber kann einen Provisionsverlust zur Folge haben. Daher ist jedem Makler anzuraten, bei unzutreffend erkannten Angaben unverzüglich diese dem Kunden mitzuteilen. Waren diese im Exposé schriftlich angegeben, ist aus Beweissicherungsgründen ebenfalls anzuraten, diese Korrekturen schriftlich anzuzeigen.
Esther Czasch
Rechtsanwältin
Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht
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