Ehegattenschaukel: Steuern sparen mit vermieteten Immobilien

Sie vermieten eine Wohn- oder Gewerbeimmobilie und zahlen jedes Jahr mehr Steuern auf Ihre Vermietungseinkünfte? Sofern die Immobilie im Privatvermögen gehalten wird und die Anschaffung mehr als zehn Jahre zurückliegt, könnte die sog. „Ehegattenschaukel“ eine interessante Steuergestaltung für Sie sein. Wie die Ehegattenschaukel funktioniert, in welcher Höhe Sie damit Steuern sparen können und was dabei zu beachten ist, erläutere ich Ihnen in diesem Rechtstipp.

So funktioniert die Ehegattenschaukel

Dieses Prinzip funktioniert nicht nur bei fremden Erwerbern, sondern auch beim Verkauf an den Ehegatten. Ist z.B. ein Ehegatte alleiniger oder hälftiger Eigentümer eines Vermietungsobjekts, steht es ihm frei, die Immobilie bzw. seinen Anteil an den Ehegatten zum aktuellen Marktwert zu verkaufen. Der erwerbende Ehegatte profitiert dadurch bei gestiegenen Gebäudewerten von einer höheren Gebäudeabschreibung und zahlt somit geringere Steuern. Da der erwerbende Ehegatte die Immobilie grundsätzlich nach zehn Jahren mit der gleichen Wirkung steuerfrei an den veräußernden Ehegatten zurückverkaufen könnte, wird die Steuergestaltung als „Ehegattenschaukel“ bezeichnet. Weitere Einzelheiten finden Sie auf meiner Kanzlei-Website in dem Artikel zur Ehegattenschaukel.

Welche Immobilien sich perfekt für die Ehegattenschaukel eignen

Damit die Ehegattenschaukel funktioniert, muss die Immobilie bestimmte Kriterien erfüllen, sonst droht ein böses Erwachen. Grundsätzlich sind alle Immobilien geeignet, die

• im Inland liegen,
• vermietet sind,
• zum Privatvermögen gehören,
• vor mehr als zehn Jahren erworben wurden und
• deren Gebäudewert seit dem Erwerb gestiegen ist.

Die größten Steuerersparnisse lassen sich häufig mit vermieteten Immobilien erzielen, die ein Ehegatte geerbt hat. Denn bei Erbschaften richtet sich die Anschaffung nach dem Erwerbszeitpunkt des Erblassers, der regelmäßig schon viele Jahre zurückliegt, sodass diese Immobilien häufig vollständig oder zumindest weitgehend abgeschrieben sind.

Beispiel 2:

Beträgt der Gebäudewert einer geerbten und zu Wohnzwecken vermieteten Immobilie beispielweise 400.000 Euro und ist die Immobilie bereits vollständig abgeschrieben, ergibt sich im Spitzensteuersatz eine jährliche Steuerersparnis von 3.360 Euro (8.000 Euro Gebäudeabschreibung x 42 % Spitzensteuersatz). In diesem Beispiel würde sich der Steuervorteil der Ehegattenschaukel über die Abschreibungsdauer von 50 Jahren auf 168.000 Euro summieren.

Finanzierungsmöglichkeiten

In den meisten Fällen kann der erwerbende Ehegatte die vermietete Immobilie nicht allein aus eigenen Mitteln finanzieren. Wie auch sonst beim Immobilienerwerb üblich, bietet es sich an, den Kaufpreis ganz oder teilweise über ein Bankdarlehen zu finanzieren. Kann der veräußernde Ehegatte den Kaufpreis z.B. zur Tilgung von Darlehen für eine selbstgenutzte Immobilie verwenden, ergibt sich bei Betrachtung beider Ehegatten neben der höheren Gebäudeabschreibung ein zweiter Steuervorteil. Denn während die Zinsen für die selbstgenutzte Immobilie steuerlich unbeachtlich sind, können die Zinsen für die vermietete Immobilie steuerlich geltend gemacht werden. 

Grundsätzlich kann der erwerbende Ehegatte den Kaufpreis auch über ein Verkäuferdarlehen finanzieren, sofern das Darlehen zu fremdüblichen Bedingungen abgeschlossen und tatsächlich wie vereinbart durchgeführt wird. Auch beim Verkäuferdarlehen kann sich ein zusätzlicher Steuervorteil ergeben, wenn die Zinsen aus dem Darlehen beim veräußernden Ehegatten nur mit 25 % zzgl. Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer zu versteuern sind und der erwerbende Ehegatte die Schuldzinsen in voller Höhe zum progressiven Steuersatz als Werbungskosten geltend machen kann. Ob und inwieweit der zusätzliche Steuervorteil bei der Ehegattenschaukel tatsächlich genutzt werden kann, muss im Einzelfall genau geprüft werden, da dies nur in engen Grenzen zulässig ist.

Welche Fallstricke zu beachten sind

Vorsicht ist bei der Ehegattenschaukel in verschiedenen Konstellationen geboten, die vor der Umsetzung der Steuergestaltung unbedingt von einem Rechtsanwalt bzw. Steuerberater geprüft werden sollten. Unter anderem verliert der übertragende Ehegatte sein Eigentum an der Immobilie und beim erwerbenden Ehegatten beginnt die zehnjährige Spekulationsfrist erneut zu laufen, was beispielsweise im Scheidungsfall nachteilig sein kann. Steuerlich ist u.a. darauf zu achten, dass die jeweilige Immobilie nicht zum Betriebsvermögen gehört, da sonst der Gewinn aus dem Verkauf an den Ehegatten auch außerhalb der Spekulationsfrist steuerpflichtig ist.

Problematisch sind auch Fälle, in denen die (vermeintlich) zum Privatvermögen gehörende Immobilie an eine Gesellschaft des veräußernden Ehegatten überlassen wird. Abhängig von weiteren Voraussetzungen kann in diesen Fällen eine (unerkannte) Betriebsaufspaltung vorliegen, deren Beendigung mit Verkauf der Immobilie zu gravierenden steuerlichen Nachteilen führen kann. Sofern keine Gesellschaften in die Steuergestaltung eingebunden sind, fällt bei der Übertragung zwischen Ehegatten keine Grunderwerbsteuer an. 

Da der Verkauf zwischen den Ehegatten u.a. Notar- und Grundbuchkosten auslöst, empfiehlt es sich, anhand der Steuervorteile eine genaue Kosten-Nutzen-Analyse vorzunehmen. Die Ehegattenschaukel wird auch von der Rechtsprechung anerkannt und stellt grundsätzlich keinen Gestaltungsmissbrauch. Dennoch sollte dies vor der Umsetzung nochmals geprüft werden, da jeder Fall einzigartig ist.

Fazit