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Ein verspäteter Auszug kann für den Mieter teuer werden
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Die Entscheidung
In einem Urteil von Anfang 2017 hat der BGH entschieden, dass für den Fall, dass der Mieter nicht rechtzeitig auszieht und deshalb gem. § 546a BGB eine Nutzungsentschädigung schuldet, diese nicht unbedingt in Höhe der bisherigen Miete entsteht, sondern anhand der aktuellen ortsüblichen Vergleichsmiete zu bewerten ist.
Zieht der Mieter also zu spät aus und fällt eine Entschädigung an, kann der Vermieter sich auf die aktuelle ortsübliche Vergleichsmiete beziehen und diese vom Mieter verlangen. Der Mieter kann sich nicht darauf berufen, als Nutzungsentschädigung nur die von ihm zuletzt gezahlte Miete leisten zu müssen.
Die Entscheidung ist insofern brisant, als gerade bei älteren Mietverhältnissen ein erheblicher Unterschied zwischen der bisherigen Miete und der aktuellen ortsüblichen Vergleichsmiete bestehen kann.
Fazit
Gerade in Städten, in der die ortsübliche Vergleichsmiete anhand eines qualifizierten Mietspiegels mit wenig Aufwand ermittelt werden kann, könnte sich diese Entscheidung erheblich auswirken.
Mieter müssen deshalb befürchten, dass sie ab dem Ende des Mietverhältnisses bis zum Auszug nicht nur die bisherige Miete für den Übergangszeitraum zahlen müssen (wie es bislang eigentlich üblich war), sondern für die womöglich erheblich höhere Miete (genauer: die Nutzungsentschädigung) in Anspruch genommen werden.
Dies kann sich besonders gravierend auswirken, wenn Mieter und Vermieter im Rahmen eines langen Räumungsverfahrens über die Wirksamkeit einer Kündigung streiten, die sich im Nachhinein als begründet herausstellt. Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung beginnt nämlich mit dem Zeitpunkt, zu dem die Kündigung das Mietverhältnis wirksam beendet hat. In so einem Fall kann bei einem langjährigen Prozess demzufolge auch für die vergangenen Jahre die hohe Nutzungsentschädigung anfallen.
(BGH, Urteil vom 18.01.2017 – VIII ZR 17/16)
Mirco Bunzel
Rechtsanwalt und
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Anwaltskanzlei Gassmann & Seidel, Stuttgart
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