Erfolgreiche Zwangsversteigerung?

Der BGH hat mit Beschluss vom 15.06.2016 zum Aktenzeichen V ZB 136/14 eine grundlegende Entscheidung zur Teilungsversteigerung getroffen. Diese Entscheidung beantwortet eine entscheidende Frage betreffend die taktische Ausrichtung der Teilungsversteigerung.

Allgemeines zur Teilungsversteigerung bzw. Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft

Aufgabe der Teilungsversteigerung (auch Versteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft am Grundstück) gemäß § 180 Abs. 1 des Zwangsversteigerungsgesetzes (ZVG) ist es, Grundbesitz der im Eigentum mehrerer Miteigentümer steht, entweder

• in Bruchteilsgemeinschaft § 749 BGB (z. B. Eheleute) oder
• in Gesamthandsgemeinschaft (z. B. Erbengemeinschaft, GbR)

gegen den Willen des/der anderen Eigentümer zu verwerten.

Hier erfolgt Aufhebung der Gemeinschaft am unteilbaren Grundbesitz, welcher sich aber am teilbaren Erlös fortsetzt.

Die Teilungsversteigerung oder Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft weist die Besonderheit auf, dass sie nicht von einem Gläubiger betrieben wird, also keine Vollstreckungsversteigerung darstellt, sondern von einem oder mehreren Miteigentümern.

Grundsätze der Teilungsversteigerung

Es gibt kein Rangverhältnis zwischen den Miteigentümern/Anteilen, wohl aber für Belastungen des ganzen Grundstücks oder innerhalb einzelner Anteile.

Die den Anteil des Antragstellers allein oder mitbelastenden Rechte bleiben bestehen und müssen durch das geringste Gebot gedeckt sein.

Die den Anteil des Antragstellers allein oder mitbelastenden Rechte müssen vom Ersteher als Belastung übernommen werden.

Jeder Miteigentümer kann Antragsteller und Antragsgegner sein oder beides. Betreiben mehrere Miteigentümer die Versteigerung sind diese Einzelverfahren voneinander unabhängig.

Das Gericht führt das Verfahren nach Antragstellung selbstständig bis zum Ende durch. Der Antragsteller bleibt aber Herr seines Verfahrens.

Wann ist ein Teilungsversteigerungsverfahren bzw. Zwangsversteigerungsverfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft erforderlich, sinnvoll?

Dies ist zunächst der Fall, wenn – z. B. bei einem Objekt, welches Eheleuten gehört – ein Ehepartner – z. B. derjenige, welcher noch im Objekt wohnt – im Objekt bleiben will und eine einvernehmliche, freihändige Veräußerung des Objektes ablehnt. Dies gilt auch, wenn sich z. B. Erbengemeinschaften bezüglich eines freihändigen Verkaufs des Objektes nicht einig sind. In derartigen Fällen wird in der Regel die nicht an der Verwertung des Objektes interessierte Partei versuchen, die Zwangsversteigerung zu verhindern, zu erschweren oder zu verzögern.

Wann ist die Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft/Teilungsversteigerung durchführbar?

Eine Teilungsversteigerung ist grundsätzlich durchführbar, wenn der Verkehrswert des Objektes höher ist, als die bestehen bleibenden Rechte (z. B. Grundschulden). Zugrunde gelegt werden dabei jeweils Kapitalwert und ggf. Zinsen und Nebenleistungen der Grundschulden, wie sie im Grundbuch eingetragen sind. Die Höhe der gesicherten Darlehensforderung ist nicht von Bedeutung. Ein Ersteher übernimmt in der Teilungsversteigerung die Verpflichtung, die Grundschuld an den Berechtigten in voller Höhe zu zahlen.

Wenn die eingetragenen Belastungen des Grundstücks den Verkehrswert übersteigen, ist eine Zwangsversteigerung schwierig. Ggf. kann erreicht werden, dass eine einvernehmliche Löschung oder Teillöschung dieser Grundschulden im Grundbuch erfolgt.

Im Rahmen der Prüfung, ob ein Zwangsversteigerungsverfahren Aussicht auf Erfolg verspricht, ist § 1365 BGB zu beachten.

Sofern ein Ehegatte die Teilungsversteigerung beantragt und der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft besteht, ist zu beachten, dass auch die Teilungsversteigerung nicht nur der Verkauf des Anteils, nur mit Zustimmung des anderen Ehepartners durchgeführt werden kann, wenn es sich bei der Grundstückshälfte des Ehepartners um dessen wesentliches Vermögen handelt (nach der Rechtsprechung ca. 80 % bei kleineren Vermögen, 90 % bei größeren und noch höhere Prozentsätze bei „ganz großen“ Vermögen).

Sofern der Wert des Grundstücksanteils diese Sätze nicht übersteigt, ist die Zwangsversteigerung ohne Zustimmung des Miteigentümers durchführbar.

Die Zustimmung kann durch das Familiengericht unter bestimmten Voraussetzungen ersetzt werden (§ 1365 Abs. 2 BGB).

Sind die Grundstücksanteile – bei Bruchteilsgemeinschaft z. B. die jeweiligen Grundstückshälften der Eheleute – unterschiedlich belastet, ist Folgendes zu beachten:

Das geringste Gebot (Bargebot und bestehen bleibende Rechte) in der Teilungsversteigerung orientiert sich am Antragsteller, ähnlich wie in der Forderungszwangsversteigerung an dem betreibenden Gläubiger.

Gemäß § 182 Abs. 1 ZVG sind bei der Feststellung des geringsten Gebotes die den Anteil des Antragstellers belastenden oder mitbelastenden Rechte am Grundstück sowie alle Rechte zu berücksichtigen, die einem dieser Rechte im Rang vorgehen oder gleichstehen. Die den Anteil des Antragsgegners allein belastenden Rechte erlöschen.

Immer dann, wenn die einzelnen Anteile der Miteigentümer unterschiedlich belastet sind, muss gemäß § 182 Abs. 2 ZVG ein Ausgleichsbetrag ermittelt werden. Zweck ist die Vermeidung von Ungerechtigkeiten, die sich aus einer unterschiedlichen Anteilsbelastung ergeben können. Maßgeblich ist hier immer der verfahrensbetreibende Miteigentümer. Gemäß § 182 Abs. 2 ZVG erhöht sich das geringste Gebot um den zur Ausgleichung unter den Miteigentümern erforderlichen Betrag. Dieser Betrag wird in das geringste Bargebot aufgenommen und erhöht das Mindestgebot.

Wenn das Verfahren von beiden Miteigentümern betrieben wird, stellt sich die Frage, nach welchem Anteil sich das geringste Gebot bestimmt. Hierzu wurden vier unterschiedliche Rechtsmeinungen vertreten. Der Streit ist zwischenzeitlich durch den BGH, Beschluss vom 15.09.2016 – V ZB 136/14 – zugunsten der sog. Niedriggebotstheorie entschieden.

Danach ist das geringste Gebot in dem von mehreren Miteigentümern betriebenen Verfahren immer nach dem Miteigentümer als Antragsteller festzustellen, dessen Anteilsbelastung das niedrigste geringste Gebot ergibt. Dieser ist insoweit auch als „bestrangig betreibender Gläubiger“ anzusehen, d. h. er hat das Verfahren in der Hand.

Aus den vorgenannten Gründen ist es nicht hilfreich, zur vermeintlichen „Blockierung“ des Zwangsversteigerungsverfahrens zwecks Aufhebung der Gemeinschaft, wie es in der Vergangenheit oftmals versucht wurde, seinen eigenen Grundstücksanteil mit Grundschulden pp. einseitig zu belasten. Diese Belastungen würden in dem Fall, dass der andere Miteigentümer das Verfahren betreibt, bei Zuschlagserteilung erlöschen.

Sofern die Einleitung eines Teilungsversteigerungsverfahrens beabsichtigt ist, empfiehlt es sich, bereits rechtzeitig vor Antragstellung durch Einholung eines fachgerechten Rechtsrats zu prüfen, ob die Durchführung des Teilungsversteigerungsverfahrens erfolgreich sein kann bzw. welche Maßnahmen zur Schaffung der entsprechenden Voraussetzungen vorher erforderlich sind.

Für etwaige Fragen zu diesem Themenkreis steht Ihnen unsere Kanzlei gerne zur Verfügung.