Erwerb einer Immobilie in Frankreich

Aufgrund der Tatsache, dass in Frankreich Notare landesweit tätig werden dürfen, können Sie z.B. den Immobilienerwerb bzw. Immobilienverkauf für ein Objekt in Südfrankreich bei einem Notar in Strasbourg beurkunden lassen. Eine derartige Vorgehensweise ist in Frankreich nicht unüblich, da Käufer und Verkäufer häufig jeweils einen eigenen Notar beauftragen. Dies führt nicht zu zusätzlichen Kosten, da die tätig werdenden beiden Notare in diesem Fall jeweils nur die Hälfte der gesetzlich festgelegten Gebühren in Rechnung stellen. Ferner sollte man wissen, dass bei Immobiliengeschäften in Frankreich die Notargebühren normaler Weise vom Käufer getragen werden. 

Normaler Ablauf eines Immobiliengeschäfts in Frankreich

Suche nach der Wunsch-Immobilie

Auch in Frankreich gibt es zahlreiche Immobilien-Portale im Internet, und ebenso bieten viele Immobilienmakler ihre Dienste an. Besonderheiten gegenüber Deutschland sind jedoch:

• Immobilienvermittlungsbüros („marchands des listes“): Hierbei handelt es sich nicht um Immobilienmakler mit entsprechendem Leistungsspektrum, wie wir sie aus Deutschland kennen. Diese Büros stellen Ihnen gegen Entgelt lediglich Listen mit Immobilien sowie die Kontaktdaten der Verkäufer zur Verfügung.
  
  
• Notare (notaires): Sie dürfen - anders als in Deutschland - nicht nur Beurkundungen vornehmen, sondern auch Immobilien vermitteln. Entsprechende Angebote sind häufig in den Internetauftritten frz. Notare zu finden.

Abwicklung des Immobilienkaufs bzw. Immobilienverkaufs

1. Verkäufer, Käufer und, sofern beauftragt, auch Immobilienmakler einigen sich auf die Konditionen, zu denen der Eigentumsübergang des Objektes erfolgen soll.

2. Vorvertrag „compromis de vente „ / „promesse de vente“ / „avant contrat“

Diesen Vorvertrag kennen wir gemeinhin in Deutschland nicht. Durch den Vorvertrag entsteht eine beiderseitig bindende Verpflichtung, mit der sich Käufer und Verkäufer ihre Rechte bezüglich des Kaufs und Verkaufs sichern lassen. Der Vorvertrag ist der wichtigere Vertragsbestandteil, denn bei Nichteinhaltung der Vertragspflichten kann dies Schadenersatzansprüche begründen. 

Article 1589 Code civil:
„La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. Si cette promesse s'applique à des terrains déjà lotis ou à lotir, son acceptation et la convention qui en résultera s'établiront par le paiement d'un acompte sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte, et par la prise de possession du terrain. La date de la convention, même régularisée ultérieurement, sera celle du versement du premier acompte.“

Frei übersetzt: „Dem Verkauf steht das Verkaufsversprechen (Vorvertrag) dann gleich, wenn über den Gegenstand und den Preis gegenseitiges Einvernehmen besteht. Gilt diese Zusage für bereits geteilte oder zu unterteilende Grundstücke, so kommt ihre Annahme und der daraus resultierende Vertrag durch die Hinterlegung einer Anzahlung auf den Preis, unabhängig von der Bezeichnung dieser Hinterlegung, und durch die Inbesitznahme der Grundstücke zustande. Das Datum der Vereinbarung, auch nachträglich angepasst, ist das Datum der Zahlung der ersten Anzahlung.“

Der Vorvertrag kommt nicht selten auch ohne notarielle Beurkundung zustande und wird meist von dem vom Verkäufer beauftragten Immobilienmakler erstellt und dem potentiellen Käufer zur Unterschrift vorgelegt.

Er sollte folgende Angaben beinhalten:

• Anschriften von Käufer und Verkäufer,
  
  
• detaillierte Angaben zum Objekt, seiner Lage, Größe und Ausstattungsmerkmalen,
  
  
• vorhandene Grunddienstbarkeiten,
  
  
• Frist, innerhalb der der Hauptvertrag („acte authentique“) unterzeichnet werden muss. Meist handelt es sich um einen Zeitraum von wenigen Wochen bis zu mehreren Monaten;
  
  
• Rücktrittsrecht („clause de dédit“): Sollte kein Rücktrittsrecht vereinbart werden, kann von der zurücktretenden Partei Schadenersatz gefordert und im schlimmsten Fall der Vollzug des Vertrages eingeklagt werden. Sollte ein Rücktrittsrecht vereinbart werden, führt ein Rücktritt zu unterschiedlichen Folgen, je nachdem, ob der Verkäufer oder der Käufer zurücktritt:
  
  
  • Rücktritt des Käufers: Eine vom Käufer bereits geleistete Anzahlung („arrhes“) darf vom Verkäufer einbehalten werden. 
    
    
  • Rücktritt des Verkäufers: Der Verkäufer hat die geleistete Anzahlung ("arrhes") zurückzuerstatten und den gleichen Betrag zusätzlich als Schadenersatz an den Käufer zu leisten. Article 1590 Code civil: „Si la promesse de vendre a été faite avec des arrhes chacun des contractants est maître de s'en départir, Celui qui les a données, en les perdant, Et celui qui les a reçues, en restituant le double.“
    Frei übersetzt: „Wurde das Verkaufsversprechen mit einer Anzahlung abgegeben, so steht es jeder der Vertragsparteien frei, sich von ihnen zu trennen, derjenige, der sie hingegeben hat, verliert (sie), und derjenige, der sie erhält, gibt das Doppelte zurück.“
    
    
• 10 tägiges Widerrufsrecht des Käufers nach Unterschrift: Allerdings gilt dies nicht beim Erwerb eines unbebauten Grundstücks außerhalb eines Wohngebiets („hors lotissement“).
  
  
• Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten: Üblich ist eine Anzahlung von maximal 10 % des Kaufpreises vom Käufer an den Verkäufer nach Abschluss des Vorvertrages und Ablauf der 10-tägigen Widerrufsfrist. Wirkt ein Notar beim Abschluss des Vorvertrages mit, kann die Anzahlung bereits vor Ablauf der 10-tägigen Widerrufsfrist auf das jeweilige Treuhandkonto des Notars („compte séquestre“) eingezahlt werden. 
  
  
• Datum der Schlüsselübergabe.
  
  
• Höhe der Provision des Maklers und des Umstandes, ob Käufer oder Verkäufer die Provision des Maklers zu tragen haben.
  
  
• auflösende Bedingungen („conditions suspensives“), die in den Vorvertrag aufgenommen werden sollten:
  
  
  • Erlangung der Finanzierung bei einem Kreditinstitut,
    
    
  • Freistellung der Immobilie von Hypotheken und / oder Dienstbarkeiten,
    
    
  • eingefrorene Verfügungsberechtigung des Verkäufers,
    
    
  • evtl. Vorkaufsrechte („droit de préemption“),o    Aufschub des Eigentumsübergangs bis zur erfolgten notariellen Beglaubigung des Hauptvertrages.

Es ist daher dringend anzuraten, auch und insbesondere einen Vorvertrag bereits einem Anwalt zur Prüfung vorzulegen und nicht bedenkenlos zu unterschreiben. Wir weisen Sie auf Ihre Rechte und Pflichten als Käufer oder Verkäufer hin und raten Ihnen dazu, den Vorvertrag bereits von einem Notar erstellen zu lassen. Ein entsprechender Vertragsentwurf wird von uns in Abstimmung mit Ihnen so optimiert, dass Sie den Inhalten vollumfänglich zustimmen können.

Wir sind bereit und in der Lage, die Ihrerseits angestrebte frz. Immobilie auf ihren aktuellen Verkehrswert hin (ein-) schätzen zu lassen. Auch wissen wir, auf welche Punkte bei einer Immobilie zu achten ist, wie bspw. evtl. Vorkaufsrechte, Reparaturstau, Bebaubarkeit, und welche Gutachten vom Verkäufer vorzulegen sind.

Ferner weisen wir Sie darauf hin, ob es in Ihrem Fall sinnvoll ist, zur Verwaltung der französischen Immobilie eine Gesellschaft „SCI“ zu gründen. 

3.    Hauptvertrag „acte authentique“ / „contrat de vente définitif“

Mit Abschluss des Hauptvertrages und seiner zwingend vorgeschriebenen notariellen Beurkundung treten - anders als in Deutschland üblich - unmittelbar die rechtlichen Wirkungen des Eigentumsübergangs ein (also nicht erst mit der Eintragung im Grundbuch).

Zur Erstellung des Hauptvertrages fordert der Notar im Vorfeld diverse Dokumente von Käufer und Verkäufer ein: z.B. Geburtsurkunden, evtl. Eheverträge, Kaufverträge bzw. Eigentumsnachweise, Grundbuchauszug, Hypothekenurkunden etc.

Weiterhin weist der Notar den Käufer darauf hin, dass der Abschluss des Hauptvertrages erst dann möglich ist, wenn der gesamte Kaufpreis auf dem Treuhandkonto des Notars eingegangen ist.

Der Notartermin selbst findet, wie das auch in Deutschland möglich ist, entweder in Gegenwart beider Parteien statt, oder der Vertrag wird von einer Partei bei ihrem Notar unterzeichnet und dann dem Notar der anderen Partei übersandt, damit auch diese Partei in Gegenwart eines Notars unterzeichnen kann. Anschließend lässt er dem Notar der anderen Partei die nunmehr von beiden Parteien unterzeichnete Urkunde wieder zukommen.

Wenn unser/e Mandant/in nicht reisefähig sein oder nicht extra für den Termin beim frz. Notar reisen wollen sollte, stellt dies auch kein Problem dar, denn wir erstellen in solchen Fällen eine zweisprachig deutsch-französische Vollmacht zugunsten einer Person unseres Vertrauens, in der Regel Angestellte des Notars, und diese Vollmacht kann durch unsere/n Mandant/in auch beim deutschen Notar am deutschen Wohnsitz erteilt werden, woraufhin das Original dem frz. Notar übersandt wird.

Dieser Notar reicht in den folgenden Tagen die Urkunde beim örtlich zuständigen Hypothekenamt oder Grundbuchdienst ein, welches eine Veröffentlichung vornimmt. Damit tritt dann die Außenwirkung des Vertrages gegenüber Dritten und der Finanzverwaltung ein.

Meist findet im Rahmen des Notartermins auch die Schlüsselübergabe statt. Es kann dafür aber auch ein späterer Termin vereinbart werden.

Schenkung von Immobilien

Bei der lebzeitigen Übertragung an Ihre Nachkommen können Sie, wenn Sie es richtig machen, eine Menge Steuern sparen, ohne dass Sie dabei auf Ihre Nutzungsrechte verzichten müssten. Belohnt werden Sie dabei durch das französische Steuerrecht: Je früher Sie auf Ihre Nachkommen übertragen, desto höher werden die nicht zu versteuernden Freibeträge.