Erwerb von Liegenschaften in der Slowakischen Republik

Liegenschaften

Liegenschaften, (d.h. Grundstücke und Gebäude, die mit dem Boden fest verbunden sind), die sich auf dem Gebiet der Slowakischen Republik befinden, werden in dem sog. Kataster der Liegenschaften registriert, unter welchem geographische Bestimmung, Verzeichnis sowie Beschreibung von Liegenschaften zu verstehen ist.

Zum Bestandteil des Katasters der Liegenschaften gehören auch Angaben über die Rechte an diesen Liegenschaften, z.B. über Eigentums-, Pfand- oder Vorkaufsrechte sowie auch jegliche Dienstbarkeiten. Diese Rechte und Dienstbarkeiten u.a. werden auch in die Eigentumsblätter eingetragen. Damit werden sie zu beweiskräftigen und verbindlichen Angaben des Katasters solange das Gegenteil nicht bewiesen wird (d.h. grundsätzlich gilt das, was eingetragen ist). Aus diesem ergibt sich, dass das Vertrauen jedes Einzelnen in die Richtigkeit der Angaben im Kataster geschützt ist.

An dieser Stelle ist auch hinzuzufügen, dass im Unterschied zum z.B. Deutschland oder Österreich der Grundsatz „superficio solo cedit“ in der Slowakischen Republik nicht gilt. Dies bedeutet, dass die Gebäude nicht automatisch ein unselbständiger Bestandteil des Grundstücks sind, d.h. der Eigentümer des Grundstücks muss nicht mit dem Eigentümer des Gebäudes ident sein.

Erwerb des Eigentumsrechts an Liegenschaften

Laut der slowakischen Rechtsordnung gilt, dass Übereignung oder Erwerb der Liegenschaften erfolgt erst mit einer Eintragung im Kataster der Liegenschaften (sog. Einverleibung), u.z. aufgrund eines schriftlichen Antrages. Einverleibung des Eigentumsrechts an Liegenschaften beim zuständigen Bezirksamt verläuft in der Regel wie folgt:

• Zuerst ist ein Vertrag über den Eigentumserwerb an Liegenschaften zwischen den Vertragsparteien abzuschließen. Laut dem slowakischen Recht bedarf dieser Vertrag der Schriftform, wobei die Willensäußerungen beider Vertragsparteien in einer einheitlichen Urkunde sein müssen. Der gegenständliche Vertrag muss dem Kataster in slowakischer Sprache oder in einer amtlich beglaubigten Übersetzung vorgelegt werden, wobei die Unterschrift des Übertragenden amtlich (idR notariell) zu beglaubigen ist. IdZ. ist zu bemerken, dass der Übertragende seine Unterschrift nicht nur vor einem slowakischen Notar, sondern auch von einem ausländischen Notar beglaubigen lassen kann; in diesem Fall ist es jedoch in manchen Fällen erforderlich, die notarielle Klausel mit einer Apostille zu versehen und diese in die slowakische Sprache amtlich übersetzen zu lassen. (Dies hängt von den internationalen Verträgen abgeschlossen zwischen der Slowakischen Republik und anderen Staaten ab; diese Anforderung ist z.B. zu erfüllen, wenn die Unterschrift von einem deutschen oder schweizerischen Notar beglaubigt wird; Apostillierung ist nicht erforderlich, wenn die Unterschrift z.B. von einem österreichischen Notar beglaubigt wird). Die Verträge über den Eigentumserwerb an Liegenschaften werden in der Praxis hauptsächlich mit der Hilfe von Anwälten abgeschlossen; sie können jedoch auch von einem Notar ausgefertigt werden, u.z. in Form eines notariellen Protokolls.

• Wie bereits oben angeführt wurde, entscheidet das zuständige Bezirksamt über die Einverleibung des Eigentumsrechts ins Kataster der Liegenschaften aufgrund eines schriftlichen Antrags, der die im Gesetz festgelegten Erfordernisse beinhalten muss. Zu diesem Antrag auf die Einverleibung muss der Vertrag über den Eigentumserwerb an Liegenschaften in zwei Ausfertigungen beigelegt werden. Bei der Einreichung des Antrags auf Einverleibung ist der Antragsteller verpflichtet, eine administrative Gebühr, welche idR EUR 66 beträgt, zu entrichten. Falls die Vertragsparteien die beschleunigte Entscheidung über die Einverleibung des Eigentumsrechts, beträgt die administrative Gebühr idR EUR 266. IdZ. ist zu bemerken, dass die slowakische Rechtsordnung eine einheitliche Höhe der gegenständlichen Gebühre festlegt, ungeachtet des Preises der zu übertragenden Liegenschaft.

• Das gegenständliche Bezirksamt ist verpflichtet, über den Antrag auf die Einverleibung innerhalb von 30 Tagen ab der Zustellung eines kompletten Antrags zu entschieden. Falls die Vertragspartien eine beschleunigte Entscheidung beantragen, wird das zuständige Bezirksamt über den Antrag auf die Einverleibung innerhalb von 15 Tagen entscheiden. Die besonderen Bedingungen gelten im Falle der Vertrag in Form eines notariellen Protokolls ausgefertigt oder durch einen Rechtsanwalt autorisiert wurde. 

• Das Eigentumsrecht entsteht mit dem Zeitpunkt der Entscheidung über die Genehmigung der Einverleibung des Eigentumsrechtes an der Liegenschaft durch das zuständige Bezirksamt, die konstitutive Wirkung hat, d.h. mit diesem Zeitpunkt wird der Erwerber der Eigentümer der gegenständlichen Liegenschaft.

Der guten Ordnung halber sei noch darauf hinzuweisen, dass obwohl im allgemein gilt, dass die ausländischen Personen berechtigt sind, Eigentumsrecht an Liegenschaften, die sich auf dem Gebiet der Slowakischen Republik befinden, frei zu erwerben, gelten für den Erwerb des Eigentumsrechts an bestimmte Arten der Liegenschaften (vor allem an den landwirtschaftlichen Bodens), Sonderregimen gemäß den Sondergesetzen.

Steuerrechtliche Aspekte des Eigentumserwerbs an Liegenschaften

Die Steuer von der Übertragung von Liegenschaften wurde im Rahmen der Steuerreform mit Wirkung vom 01.01.2005 abgeschafft. Im Rahmen dieser Steuerreform wurden auch die Erbschaftssteuer sowie die Schenkungssteuer abgeschafft, u.z. mit Wirkung vom 01.01.2004.

Die steuerrechtlichen Aspekte einer Liegenschaftstransaktion sollten auf jeden Fall mit einem Steuerberater besprochen werden.

Dieses Dokument dient lediglich als eine allgemeine Information und bildet keine Grundlage für einen konkreten Fall. Es soll nicht als rechtliche Beratung betrachtet werden. Für allfällige Rückfragen und Beratung im Einzelfall stehe ich Ihnen gerne jederzeit zur Verfügung.

Markechova JMJ Legal

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JUDr. Jana Markechová

Rechtsanwältin und Geschäftsführerin