Etappensieg gegen ADAXIO AMC GmbH: Landgericht Berlin ordnet einstweilige Einstellung der Zwangsversteigerung an

Landgericht Berlin ordnet einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung an; AG Pankow stellt die Zwangsversteigerung einstweilen ein 

Das Landgericht Berlin hat eine von Rechtsanwalt Sascha C. Fürstenow erstrittene bahnbrechende Entscheidung zum einstweiligen Rechtsschutz einer Darlehensnehmerin der ehemaligen GMAC-RFC Bank GmbH im Hinblick auf die gegen sie laufende Zwangsversteigerung getroffen. Das LG Berlin hat die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung angeordnet, und das Vollstreckungsgericht, Amtsgericht Pankow, hat daraufhin das Zwangsversteigerungsverfahren einstweilen eingestellt. Damit wurde die Zwangsversteigerung ihres Grundstücks erst einmal aufgehalten. Bis zur erstinstanzlichen Entscheidung des LG Berlin muss die Mandantin von RA Fürstenow keine Angst haben, dass ihr Grundstück versteigert wird.

Prüfen der Zwangsvollstreckung auf ihre Zulässigkeit

In seinem Rechtstipp vom 22.01.2019, der mit Stand 26.08.2021 bereits genau 4.000 mal aufgerufen wurde, riet Rechtsanwalt Sascha C. Fürstenow von FÜRSTENOW Anwaltskanzlei unter dem Titel „ADAXIO AMC GmbH: Hoffnungsschimmer für Darlehensnehmer der Paratus GmbH, vormals GMAC-RFC Bank GmbH“ im Falle einer Zwangsvollstreckung, also auch Zwangsversteigerung, dazu überprüfen zu lassen, ob die Zwangsvollstreckung (beziehungsweise Zwangsversteigerung) überhaupt zulässig ist. Im Falle, dass die ADAXIO AMC GmbH unzulässigerweise die Zwangsvollstreckung betreibt, so steht dem Darlehensnehmer und Vollstreckungsschuldner das Recht zu, vom zuständigen streitigen Gericht durch eine sogenannte Vollstreckungsgegenklage die Zwangsvollstreckung beziehungsweise Zwangsversteigerung aus der notariellen Grundschuldbestellungsurkunde, mit der die Zwangsvollstreckung betrieben wird, für unzulässig erklären zu lassen.

Ein diesbezügliches Klageverfahren kann mehrere Monate dauern (manchmal auch ein Jahr oder darüber hinaus), bis ein erstinstanzliches Urteil gefällt wird. Bis dahin läuft die Zwangsvollstreckung weiter. Im Falle eines Zwangsversteigerungsverfahrens besteht zudem die Gefahr, dass vor einem solchen Urteil das Grundstück oder der Eigentumswohnung versteigert wird und damit unumkehrbare Tatsachen geschaffen werden. Mit dem Zuschlag im Versteigerungstermin wird der Ersteigerer Eigentümer der Immobilie, was durch ein Urteil zugunsten des Klägers bzw. Vollstreckungsschuldners nicht mehr rückgängig gemacht werden kann. Der Eigentümer (Darlehensnehmer) würde sein Eigentum auf Dauer verlieren. Daher kann im Rahmen einer solchen Vollstreckungsgegenklage auch beantragt werden, das Zwangsversteigerungsverfahren bis zur Entscheidung des Rechtsstreits einstweilen, also vorläufig, einzustellen. Eine solche Entscheidung hat das Gericht aufgrund der Eilbedürftigkeit zeitnahe zu treffen.

Einstweiliger Rechtsschutz durch das Landgericht Berlin gegen die Zwangsversteigerung durch die ADAXIO AMC GmbH aus Grundschuldbestellungsurkunde

Die ADAXIO AMC GmbH betreibt vor dem zuständigen Vollstreckungsgericht die Zwangsversteigerung des Grundstücks der Mandantin von Rechtsanwalt Fürstenow aus der im Rahmen der Finanzierung der Immobilie durch die GMAC-RFC Bank GmbH  dieser erteilten Grundschuldbestellungsurkunde.

Rechtsanwalt Fürstenow war nach Überprüfung der von seiner Mandantin zur Verfügung gestellten Unterlagen zu dem Ergebnis gekommen, dass die Zwangsversteigerung aus der Grundschuldbestellungsurkunde unzulässig ist und hat hiergegen im Rahmen einer Vollstreckungsabwehrklage vor dem Landgericht Berlin u.a. auch Antrag auf einstweilige Einstellung der Zwangsversteigerung gestellt. Dieses gewährte einstweiligen Rechtsschutz zugunsten der Antragstellerin und Mandantin von RA Fürstenow.

Anordnung der einstweiligen Einstellung der Zwangsvollstreckung durch das Landgericht Berlin OHNE Sicherheitsleistung

Das Landgericht Berlin hat dem Antrag auf vorläufigen Rechtsschutz stattgegeben und am 20.08.2021 folgendes beschlossen:

„Die Zwangsvollstreckung aus der Grundschuldbestellungsurkunde des Notars XX mit Amtssitz in Berlin vom 23.06.2006, Urkundennummer: XX, wird ohne Sicherheitsleistung einstweilen bis zu einer Entscheidung des Rechtsstreits in erster Instanz eingestellt.

Gründe:

Die Zwangsvollstreckung ist einstweilen einzustellen. Der geltend gemachte Rechtsbehelf bzw. das geltend gemachte Rechtsmittel ist zulässig und erscheint nicht als völlig aussichtslos, §§ 719, 707, 769, 794, 795 ZPO.“

Das Gericht begründet die einstweilige Einstellung u.a. mit der Einwendung, dass der Titel, mit dem die Zwangsvollstreckung betrieben wird, unrichtig ist.

Wichtig ist auch, dass die Anordnung ohne Sicherheitsleistung erfolgt ist, also ohne, dass die Mandantin von RA Fürstenow über den zu vollstreckenden 6-stelligen Betrag, z.B. eine Bankbürgschaft, hätte besorgen müssen. Eine einstweilige Einstellung mit Sicherheitsleistung wäre dann wertlos, wenn eine Sicherheitsleistung nicht aufgebracht werden kann.

Was bedeutet dies für die mit Zwangsvollstreckung bedrohten oder bereits belasteten Darlehensnehmer der ehemaligen GMAC-RFC Bank GmbH

Durch eine derartige einstweile Einstellung der Zwangsvollstreckung lässt sich bis zur Entscheidung des Rechtsstreits - jedenfalls in erster Instanz – die Zwangsvollstreckung aufhalten, so dass keine Zwangsvollstreckungsmaßnahmen mehr durchgeführt werden dürfen. Im Falle einer Zwangsversteigerung bedeutet das, dass der Schuldner, also Darlehensnehmer, jedenfalls bis zur Entscheidung des Rechtsstreits in erster Instanz, keine Angst haben muss, dass seine Immobilie, Grundstück oder Eigentumswohnung, versteigert wird und er für immer sein Eigentum daran verliert.

Urteil des BGH vom 08.07.2018 zugunsten der ADAXIO AMC GmbH 

Es gibt jedenfalls noch das Urteil des BGH vom 08.07.2018 zugunsten der ADAXIO AMC GmbH (AZ.: V ZR 115/17) zu beachten, wonach der Titelgläubiger nach Abtretung der Grundschuld gegen den Schuldner vollstrecken kann, wenn er vom Zessionar zur materiell-rechtlichen Einziehung der Grundschuld ermächtigt ist. Allerdings hat sich nach Auffassung von Rechtsanwalt Fürstenow der BGH gerade nicht damit beschäftigt, dass die Titelumschreibung auf die umwandlungsrechtliche Rechtsnachfolgerin der GMAC-RFC Bank GmbH nach Ansicht von RA Fürstenow unzulässig gewesen ist.

Was sollten Darlehensnehmer der ehemaligen GMAC-RFC Bank GmbH weiter tun

Die Zwangsvollstreckung bzw. Zwangsversteigerung ist durch eine einstweilige Einstellung nur aufgeschoben, nicht jedoch völlig aufgehoben. Auch wenn nach der Rechtsauffassung von Rechtsanwalt Sascha Fürstenow die Zwangsvollstreckung durch die ADAXIO AMC GmbH unzulässig ist, so kann dies das jeweils erkennende Gericht - etwa unter Verweis auf das oben genannte BGH-Urteil - anders entscheiden. Selbst wenn gegen ein solches Urteil zugunsten der ADAXIO AMC GmbH Berufung eingelegt werden würde, so könnte, wie gesagt, dies die Zwangsversteigerung und mithin den Zuschlag an den Meistbietenden nicht (mehr) aufhalten, wenn der Zuschlag und damit der Eigentumswechsel vor einem rechtskräftigen Urteil erfolgt. Die Darlehensnehmer sollten daher unbedingt die Zeit nutzen und eine Umfinanzierung durch eine Bank ihres Vertrauens ins Auge fassen.

Wenn auch Sie mit der GMAC-RFC Bank GmbH einen Darlehensvertrag eingegangen sind und deren REchtsnachfolger, mithin die ADAXIO AMC GmbH die Zwangsversteigerung oder sonstige Zwangsvollstreckung betreibt, berät Sie Rechtsanwalt Sascha C. Fürstenow hierzu gerne und bietet vorab eine kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung Ihres Sachverhalts an.