Veröffentlicht von:
Feuchte Kellerwände sind nicht zwingend Aufklärungspflichtig
- 2 Minuten Lesezeit
Der BGH hatte sich ausführlich damit zu befassen, ob feuchte Kellerwände bei einer Bestandsimmobilie einen Mangel darstellen und ob ein Haftungsausschluss auch greifen kann, wenn der Verkäufer von der Feuchtigkeit wusste aber diese nicht offenbart hat.
Keller war feucht
Im entschiedenen Fall waren mehrere Kellerwände feucht, der Verkäufer hatte diese Wände neu streichen lassen, so dass die Feuchtigkeit nicht ersichtlich war. Der vom Verkäufer eingeschaltete Immobilienmakler hatte dann in sein Exposé aufgenommen, dass der Keller trocken wäre. Bei der Besichtigung hatten die Käufer konkret nochmals nachgefragt, ob der Keller feucht war. Im Notarvertrag wurde ein üblicher Haftungsausschluss vereinbart und die Käufer bemerkten die Feuchtigkeit im Keller erst später.
OLG sah feuchten Keller nicht als Mangel
Die Käufer klagten auf Rückabwicklung des Kaufvertrages. Das OLG Oldenburg gab jedoch den Verkäufern Recht. Es wurde nämlich ein Sachverständigengutachten eingeholt, was besagte, dass die Kellerfeuchtigkeit angesichts des Alters des Hauses völlig normal wäre, da Kellerabdichtungen erst später zum Standard wurden.
BGH tritt dem überzeugend entgegen
Der BGH hat die Entscheidung des OLG Oldenburg umfangreich widerlegt und den Käufern die Rückabwicklung des Kaufvertrages ermöglicht.
Angaben im Maklerexposé bedeutsam
Klargestellt hat der BGH zunächst, dass es nicht darauf ankommt, ob bei dem Baujahr ein feuchter Keller normal ist. Bei der Frage, ob ein Mangel vorliegt sind nämlich nach § 434 Absatz I 2 Nr. BGB auch öffentliche Äußerungen des Verkäufers oder seiner Gehilfen zu beachten. Das waren hier die Angaben im Maklerexposé, wonach der Keller trocken ist. Rechtlich muss sich der Verkäufer die Angaben des Immobilienmaklers wie eigene Äußerungen zurechnen lassen. Es sei auch unerheblich, dass diese Eigenschaft nicht im Notarvertrag niedergelegt wurde.
Aufklärungspflicht aufgrund besonderer Umstände
Weiter sah der BGH auch eine Aufklärungspflicht des Maklers, die verletzt wurde und in deren Folge eine arglistige Täuschung vorliegt. Spätestens bei der Besichtigung hätte der Verkäufer erkennen müssen, dass die Trockenheit des Kellers für die Kaufentscheidung der Käufer ausschlaggebend war, denn die Käufer hatten explizit nachgefragt.
Fazit
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist aus vielerlei Hinsicht sehr bedeutsam. Zunächst darf daraus abgeleitet werden, dass ein feuchter Keller nicht zwingend einen Mangel darstellt. Weiter wurde aber erneut klargestellt, dass der Mangelbegriff individuell zu bewerten ist und dabei auch Äußerungen eines Maklers zu beachten sind. Schließlich wird die jahrzehntelange Rechtsprechung des BGH bestätigt, wonach ein Verkäufer im Immobilienbereich weitgehend Aufklärungspflichten hat, deren Verletzung eine arglistige Täuschung darstellen.
BGH, Urteil vom 19.01.2018, Az. V ZR 256/16
Artikel teilen: