Formularmäßiger Ausschluss der Mietminderung in Gewerberaum-Mietvertrag

Ein formularmäßiger Ausschluss der Mietminderung für Beeinträchtigungen der gewerblichen Nutzung der Mieträume durch Umstände, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, ist im Zweifel dahin auszulegen, dass er eine Mietminderung völlig ausschließt und der Mieter keinerlei Möglichkeit mehr hat, die Miete nach § 812 BGB zurück zu fordern. Eine solcherart auszulegende Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und ist in dieser Auslegung wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Dies hat der BGH mit Urteil vom 23.04.2008 zum Aktenzeichen XII ZR 62/06 entschieden.

In dem zugrunde liegenden Fall war durch Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) in einem Gewerbemietvertrag eine Minderung der Miete ausgeschlossen, wenn durch vom Vermieter nicht zu vertretende Umstände wie z.B. Verkehrsumleitung, Straßensperrungen oder – wie vorliegend - Bauarbeiten in der Nachbarschaft die gewerbliche Nutzung der Räume beeinträchtigt wird. Diese Klausel hielt nach Auffassung des BGH einer Inhaltskontrolle gemessen an § 307 BGB nicht stand. Hiernach sind Bestimmungen in AGB unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen dem Gebot von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Im vorliegenden Fall war die Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von welcher abgewichen wurde, nicht zu vereinbaren. Ob dies der Fall ist, ist zunächst durch Auslegung zu ermitteln. Hiernach war die Klausel mehrdeutig. Denn sie ließ bereits dem Wortlaut nach offen, ob nur das Mietminderungsrecht als solches ausgeschlossen sein sollte oder darüber hinaus auch das Recht, die überzahlte Miete wegen ungerechtfertigter Bereicherung gem. § 812 BGB später zurück zu fordern. Mangels einschränkender Konkretisierung ging die Klausel nach der gesetzlichen Auslegungsregel des § 305 c Abs. 2 BGB zu Lasten des Verwenders, wonach von der kundenfeindlichsten Variante auszugehen war, in der letztendlich die Minderung endgültig ausgeschlossen ist. Hierin lag nach Auffassung des BGH eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners i.S.d. § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Mit dem endgültigen Ausschluss der Minderung sah der BGH vorliegend den wesentlichen Grundgedanken des Prinzips der Äquivalenz von Leistung und Gegenleistung verletzt. Dies gelte insbesondere auch in dem Fall, dass den Vermieter kein Verschulden trifft, da dieses nicht Voraussetzung für das gesetzliche Mietminderungsrecht ist.

Weitere Informationen auch zu anderen Themen finden Sie unter: „www.dr-s-v-berndt.de“.