Grundstueckskauf Spanien unrichtiges Grundbuch

Immobilienkauf Spanien Grundbuch unrichtig ¿

Ein typischer Fall in der Praxis ist es, dass eine Immobilie   zum Kauf gefunden wurden, doch im Grundbuch stehen nur 200 qm ueberbaute Flaeche, wogegen im Kataster 300qm vermerkt sind. 
 Es besteht damit eine Abweichung von mehr als 10% und der Immobilienkauf kann nur mit einem Rechtsanwalt und Architekten fortgefuehrt werden.
 
 Warum ist die Deckungsgleichheit zwischen Kataster und Grundbucheintragung notwendig ?
 
 Sie dient der Rechtssicherheit, dass der Käufer einer Immobilie in Spanien nicht nur zuverlaessige Kenntnis erhaelt, von wem er eine Immobilie  erwerben kann, sondern auch die Groesse, Lage und Grenzen einer Immobilie und auf welchem bebauungsrechtlich qualifierten Gebiet sie belegen ist. Aus diesem Grunde wird seit dem Jahre 2015 die sogenannte Koordination – Deckungsgleichheit zwiscchen Kataster und Grundbuch in Spanien verlangt.
 
 Das Kataster wird von Amts wegen aktualisiert und dient der Grundsteuerbemessung, Steuerberechnung fuer die Nichtresidentensteuer und schliesslich fuer die Berechnung des sogenannten Referenzwertes (Mindestverkaufspreis einer Immobilie). Nach dem Immobilienkauf muss ein Antrag  beim Kataster auf Eigentuemeraenderung gestellt werden. Die Eintragung des neuen Eigentuemers ist kostenlos.
 Die Richtigkeit des Katasters in Bezug auf die Bebauung, ob staedtisch (urbano) oder laendlich (rustico), Grenzen und Quadratmeter ist in der Regel in der Verlaesslichkeit dem Grundbuchamt ueberlegen, da durch Vermessung erlangt.
 
 Wie kann ein Kataster falsch sein ? Indem ungenehmigte Bauwerke die Immobilien erweitern und nicht dem Kataster gemeldet wurden.
 
 Das Grundbuchamt dient in erster Linie dem Nachweis, wer der Eigentuemer ist, und welche Lasten (Hypotheken, Wegerecht, Beschlagnahmeverfuegung, Vorkaufsrechte etc) bestehen. Der Grundbuchinhalt wird durch die notariellen Kaufurkunden nur von Eigentuemer zu Eigentuemer weitergegeben und das Grundstueck wurde nur schriftlich beschrieben. Das Grundbuch kann nicht ohne weiteres der Realitaet angepasst werden. Hierzu gibt es aussergerichtliche und gerichtliche Verfahren.
 
 Beispiel der Verfahren
 1. Koordination: Es wird eine Vermessung durchgefuehrt und diese wird im Kataster und dann im Grundbuch eingetragen, als sogenannte representacion grafica georeferenciada. Jeder Immobilieneigentuemer kann vor einer Vermessung den Antrag stellen, dass die aktuelle Katasterkartografie mit dem Grundbuch verknuepft wird, wenn diese ueberstimmt.
 Damit ist die Koordination hergestellt und die Immobilie ist einfacher zu verkaufen.

2. Grenzstreitigkeiten – deslinde

 a. sollte ein Grundstueck nicht im Grundbuch eingetragen sein, dann ist im Rahmen der freiwilligen Gerichtsbarkeit eine Klage beim Gericht erster Instanz einzureichen und die Nachbarn werden angehoert, ob sie mit der Eintragung des Grundstuecks im Grundbuch mit den angegebenen Grenzen einverstanden sein. Wenn keine Einigung erzielt wird, geht das Verfahren in ein streitiges gerichtliches Verfahren ueber.
 Zustaendig sind die Gerichte der Belegenheit des Grundstuecks
 Bsp. Mallorca: Palma, Inca oder Manacor
 Teneriffa Sued: Arona
 Gran Canaria Sued: San Bartolome de Tirajana
 Fuerteventura: Puerto del Rosario
 
 b. sollte das Grundstueck bereits im Grundbuch eingetragen sein, aber eben eine Abweichung zwischen Kataster und dem tatsaechlichen Grenzverlauf und der Grundbucheintragung bestehen, dann kann nach Art.200 LH vor dem Notar diese Grenzstreitigkeit mit den Angrenzern einvernehmlich geloest werden, oder bei Fortbestehen des Streits, dann gerichtlich geklaert werden.


Nutzen Sie unsere Fachkompetenz im spanischen Immobilienrecht und mit Rechtssicherheit bieten wir die vollstaendige Immobilienkaufabwicklung in Recht und Steuer in Spanien an, insbesondere auf Mallorca, Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, Katalonien, Valencia, Andalusien.