Heizkostenabrechnung bei verschiedenen Abrechnungsarten

Nach § 556 Abs. 3 S. 1 BGB hat der Vermieter eine jährliche Abrechnung über die Betriebskosten zu erstellen. Die Betriebskostenabrechnung hat dabei die Gesamtkosten für die einzelnen Abrechnungspositionen aufzuzeigen. Über einen Umrechnungsschlüssel sind die Kosten auf die einzelnen Mieter umzulegen. Dies betrifft die Positionen, die nicht verbrauchsabhängig sind. 

Verbrauchsabhängige Kosten werden grundsätzlich direkt nach dem Verbrauch ermittelt, der über entsprechende Ablesegeräte ermittelt wird. Dies betrifft vor allem Warmwasser und die Wärmeversorgung.

Der BGH hat sich mit der Frage auseinandergesetzt, wie eine Heizkostenabrechnung zu erfolgen hat, wenn in dem Haus sowohl Wärmemengenzähler als auch Heizkostenverteiler vorhanden sind.

Dem Revisionsverfahren vor dem BGH lag ein Rechtsstreit zugrunde, bei dem die Vermieterin ein Nachzahlungsbegehren an ihre Mieterin aus der Nebenkostenabrechnung aus dem Jahr 2010 richtete.

Bestandteil der Betriebskostenabrechnung waren die Heizkosten für die Wohnung der Beklagten. Die Wohnung der Beklagten war- wie einige andere Wohnung in dem Mehrfamilienhaus- mit einem Heizkostenverteiler ausgestattet. Der Rest der Wohnungen war mit Wärmemengenzähler ausgestattet.

Zur Abrechnung der Heizkosten wurden die Gesamtkosten ermittelt – eingeschlossen waren die Kosten, die über die Wärmemengenzähler und die, die über die Heizkostenverteiler ermittelt wurden. Die Heizkosten, die über die Wärmemengenzähler ermittelt wurden, wurden von den Gesamtkosten subtrahiert und die verbleibenden Kosten auf die Wohnungen aufgeteilt, die mit einem Heizkostenverteiler ausgestattet waren. 

Eine Vorerfassung iSd § 5 Abs. 2 HeizkostenV fand im streitgegenständlichen Fall nicht statt. Nach § 5 Abs. 2 HeizkostenV hat bei verschiedenen Nutzergruppen eine Vorerfassung der einzelnen Nutzergruppen zu erfolgen und dann eine entsprechende Abrechnung auf die einzelnen Mieter vorgenommen zu werden.

Die klagende Vermieterin kürzte den fehlerhaft abgerechneten Betrag aus der Heizkostenabrechnung um 15 % und zog diesen Betrag von der offenen Forderung gegen die beklagte Mieterin ab.

Das Berufungsgericht stellte zutreffend fest, dass die Heizkostenabrechnung nicht nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung entstanden sei, sodass der Klägerin ein Recht auf Kürzung nach § 12 HeizkostenV.

Allerdings entschied das Berufungsgericht, dass die Kürzung nicht von dem fehlerhaften Abrechnungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung zu erfolgen hat. Vielmehr hat die Vermieterin eine erneute Abrechnung über die Heizkosten nach der Kostenverteilung der Wohnraumfläche zu erfolgen.

Der BGH schloss sich der Feststellung des Berufungsgerichts an und stellte fest, dass die Heizkostenabrechnung nicht entsprechend der Heizkosten V erfolgt sei. Allerdings trat der BGH der Auffassung des Berufungsgerichts über eine erneute Abrechnung nach der Wohnflächenverteilung entgegen.

Das Berufungsgericht habe rechtsfehlerhaft angenommen, dass eine Kürzung nach § 12 Heizkosten V auf der Grundlage einer geänderten Abrechnung nach der Wohnflächenverteilung zu erfolgen habe. 

Ausschlaggebend seien die Gesamtkosten, die eine Kürzung um 15 % zu erfahren hätten. Der BGH begründet dies mit dem Wortlaut des § 12 HeizkostenV. Darin heiß es „Soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften dieser Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, hat der Nutzer das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenen Anteil um 15 von Hunter zu kürzen.“

Aus dem Wortlaut ergebe sich keine Verpflichtung des Vermieters, eine erneute Abrechnung auf der Grundlage einer Wohnraumflächenverteilung vorzunehmen. Die identische Verwendung der verbrauchsabhängigen Kosten im ersten und zweiten Halbsatz legen den Schluss nahe, dass die Kürzung von der fehlerhaften Abrechnung zu erfolgen hat.

Insoweit hat eine Kürzung von dem gesamten Kostenanteil zu erfolgen, der nach der Verteilung auf den Mieter entfällt. Dies sind die Gesamtkosten für die Heizkosten sind insoweit zu kürzen und der Mieter hat nach Abzug der Vorauszahlungen den Differenzbetrag zu zahlen.

Mit dieser Entscheidung hat der BGH bei dem dennoch unüberblickbaren Feld der Betriebskostenabrechnung versucht, eine klarstellende Entscheidung zu treffen. Sollten Sie dennoch Zweifel an Ihrer Betriebskostenabrechnung haben und die Kosten nicht nachvollziehen können, wenden Sie sich gerne an einen Rechtsanwalt zur Überprüfung Ihrer Abrechnung.

BGH, Urteil vom 20.01.2016, VIII ZR 329/14