„Illegaler Freizeitwohnsitz“ - was nun?

Es vergeht wohl kaum eine Woche, in der das Thema „Illegale Freizeitwohnsitze“ nicht in den Medien kursiert und debattiert wird. Von Vorarlberg über Tirol bis nach Salzburger werden Luxus- oder Alpenchalets und Appartements zum Kauf angeboten. In diesem Beitrag soll auf die rechtliche Lage im Bundesland Tirol zu den sogenannten "Investorenmodellen" eingegangen werden, zumal erst kürzlich eine diesbezügliche Mitteilung des Amtes der Tiroler Landesregierung an alle Tiroler Gemeinden ergangen ist.

Jegliche Eigennutzung des Chalets oder der Wohnung durch die Wohnungseigentümer oder deren Familie ist verboten.

Falls die Wohnung oder das Chalet vermietet oder einem Betreiber der Anlage zur Vermietung überlassen wird, dürfen keine Sonderrechte für die Eigentümer bestehen. Bei nicht marktkonformen Rabatten, der Möglichkeit, selbst Buchungen im Reservierungssystem des Betreibers vorzunehmen oder die Wohnung nach eigenen Vorstellungen einzurichten, liegen Sonderrechte der Eigentümer vor, was dazu führt, dass von einem illegalen Freizeitwohnsitz auszugehen ist.

Benützungsverbot und empfindliche Strafen drohen.

Bei Zuwiderhandeln droht ein Benützungsverbot sowie Geldstrafen bis Euro 40.000,- pro Verstoß. Auf politischer Ebene gibt es bereits Bestrebungen, die Strafen auf bis zu Euro 80.000,- anzuheben.

Bei Benutzung des Chalets durch den Eigentümer entsteht ein illegaler Freizeitwohnsitz.

Die Definition des „Freizeitwohnsitzes“ wird in § 13 Abs. 1 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 (kurz: TROG) vorgenommen. Demnach sind Freizeitwohnsitze Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden.

Freizeitwohnsitz unter dem Deckmantel des Gastgewerbebetriebs.

Gastgewerbebetriebe zur Beherbergung von Gästen gelten gemäß § 13 Abs. 1 lit. a Z 1 bis 3 TROG 2022 nur dann nicht als Freizeitwohnsitz, wenn Gemeinschaftsräume mit einer Gesamtfläche von mindestens 0,5 m² pro Beherbergungsbett vorhanden sind, gewerbetypische Dienstleistungen, zu denen insbesondere die Raumreinigung in regelmäßig wiederkehrenden Zeitabständen und das regelmäßige Wechseln der Wäsche zählen, erbracht werden und die ständige Erreichbarkeit einer Ansprechperson seitens des Betreibers gewährleistet ist. Dabei gelten Wellness-Bereiche, Schiräume und sonstige Abstellräume, Sanitärräume und dergleichen nicht als Gemeinschaftsräume.

Gemäß § 13 Abs. 2 TROG 2022 sind gerade jene Vorhaben nicht gedeckt, die zwar aufgrund der gewerbebehördlichen Betriebsanlagengenehmigung Teil des gewerblichen Beherbergungsbetriebes sind, die jedoch aufgrund des tatsächlichen Verwendungszweckes nicht in gewerbetypischer Weise verwendet werden.

"Investorenmodelle" - was ist das?

Angesprochen werden damit die sogenannten „Investoren“, jene Fälle also, in denen Wohnungseigentum begründet wird und die Immobilie vom Eigentümer beziehungsweise seiner Familie selbst genutzt werden soll. Zwar können solche Wohneinheiten Teil eines Beherbergungsbetriebes sein, ausgeschlossen ist jedoch die Nutzung dieser Einheiten durch den Eigentümer oder seine Familie. Eine solche Nutzung würde über den üblichen Inhalt gewerblicher Beherbergungsverträge hinausgehen und ist daher unzulässig.

Eigennutzung absolut verboten.

Es steht somit gesetzlich fest, dass jegliche Eigennutzung einer im Eigentum eines Investors stehenden Wohneinheit durch ihn und seine Familie - auch als Hotelgast -, eine unzulässige Freizeitwohnsitznutzung darstellt und ein Benützungsverbot sowie Verwaltungsstrafen nach sich ziehen kann. Dasselbe gilt für Fälle, in denen dem Eigentümer Vergünstigungen oder Sonderkonditionen eingeräumt werden. Eine Buchung der eigenen Wohneinheit muss daher im Rahmen der Investorenmodelle vertraglich sogar ausgeschlossen werden.

Chalet-Eigentümer wissen nicht, dass ein illegaler Freizeitwohnsitz gekauft wurde.

Tatsache ist, dass das Verbot der Eigennutzung den Investoren beim Kauf Ihres „Traumchalets“ in den Alpen nicht bekannt ist. Bei den Investoren, die sich einen ganz privaten Rückzugsort zu Erholungszwecken in Österreich schaffen wollen, handelt sich meist nicht um Österreicher. Oft spielt daher die Sprachbarriere mitunter eine Rolle.

Stephan Wijnkamp: "Bei richtiger Aufklärung wären die Chalets nicht zu verkaufen."

Unsere Kanzlei behandelt viele Fälle, bei denen Käufer leider nicht (richtig) aufgeklärt wurden und mit anderen Worten „die Katze im Sack gekauft haben“.

Der Wert für Chalets oder Wohnungen im Rahmen von Investorenmodellen, die nicht selbst genutzt werden dürfen, wird auf Basis der Erträge kalkuliert. Vielfach werden zu allem Überfluss versprochene oder prognostizierte Renditen in der Praxis nicht annähernd erwirtschaftet. Dies bedeutet, dass oft nur ein Bruchteil des bezahlten Kaufpreises bei einem Weiterverkauf erzielt werden kann.

Falls der Eigentümer sich von seiner Last befreien und die Immobilie wieder verkaufen möchte, muss er potenzielle Käufer richtig aufklären und darauf hinweisen, dass die Wohnung oder das Chalet vom Eigentümer nicht selbst genutzt werden darf. Dies führt unserer Erfahrung nach regelmäßig dazu, dass der potenzielle Käufer jegliches Interesse verliert.

Wie kann das Problem gelöst werden?

Die Eigennutzung ist und bleibt unzulässig. Die einzige Möglichkeit für den Chalet-Eigentümer ist daher, sich von der Immobilie zu trennen, indem die Rückabwicklung des Vertrages und Schadensersatz vom Verkäufer gefordert werden.

Leider zeigt unsere Erfahrung, dass die Verkäufer oft erst nachdem eine Klage bei Gericht eingebracht wurde, einlenken und versuchen, das Problem einvernehmlich zu lösen.

Tipp: Die Nutzung der eigenen Wohnung ist bei Investorenmodellen unzulässig. Bei Zuwiderhandeln drohen ein Benützungsverbot sowie hohe Geldstrafen. Umgehungsmöglichkeiten bestehen nicht. Das Gesetz lässt keinen Spielraum offen. Wenn Sie eine ähnliche Erfahrung gemacht haben, nehmen Sie gerne mit unserer Kanzlei Kontakt auf. Wir beraten Sie professionell und werden eine für Sie maßgeschneiderte Lösung ausarbeiten.