Immobilien im Nachlass

Immobilien im Nachlass

Künftige Erblasser, die Immobilien besitzen, sollten besonders sorgfältig mit der Frage umgehen, wer ihr Rechtsnachfolger (Erbe) werden soll. Gibt es kein Testament, so werden Ehepartner und Abkömmlinge gemeinsame Erben des gesamten Nachlasses, auch gemeinsame Erben des Grundstücks und Wohnhauses. Können Sie sich dann nicht über die Weiternutzung des Grundstücks verständigen, bleibt oft nur der Weg in die Teilungsversteigerung. Dies ist sicher die am wenigsten gewünschte Erbfolge.

Die Verfahren zu einer Teilungsversteigerung und dann das anschließende streitige Verfahren zur Aufteilung des Erlöses können sich zum Teil über Jahre hinziehen. Weitere Streitigkeiten entstehen dadurch, dass bis dahin die Erben als Erbengemeinschaft eine Gesamthandsgemeinschaft zum Grundstück bilden und verpflichtet sind, das Grundstück zu erhalten (Pflegemaßnahmen, Heizung im Winter, Zahlung von Versicherungen und Grundsteuern, Verkehrssicherungspflichten etc.).

Es bietet sich also an, schon zu Lebzeiten sich über die Weiternutzung und den Eigentumserwerb zum Grundstück Gedanken zu machen.

So könnte u.U. das Eigentum am Grundstück und Wohnhaus schon zu Lebzeiten an bestimmte künftige Erben übertragen werden, die sich im Gegenzug verpflichten sollten, ein lebenslanges Wohnrecht einzuräumen und Pflegeverpflichtungen zu tragen.

Sollte nur einer der Eheleute Eigentümer sein, bietet es sich an, dass dem anderen Ehegatten notariell ein sicheres lebenslanges Wohnrecht ins Grundbuch eingetragen wird.

Wenn neben der Immobilie noch weiteres Vermögen vererbt wird, kann auch im Rahmen einer Teilungsanordnung die Erbschaft so aufgeteilt werden, dass ein Abkömmling Eigentümer des Grundstücks und Wohnhauses wird und der andere Abkömmling das Kapitalvermögen erhält.

Eine andere Variante ist die Einrichtung einer Vor- und Nacherbschaft. Der Ehegatte wird als Vorerbe verpflichtet, das Nachlassvermögen (Grundstück mit Wohnhaus) für die Nacherben (die Kinder) zu erhalten. Auch damit hat der Vorerbe bzw. die Vorerbin das lebenslange Wohn- und Nutzungsrecht und hat lediglich für die Nebenkosten und für den Erhalt des Grundstücks aufzukommen. Man kann diese Vor- und Nacherbschaft auch auf das Grundstück beschränken, wenn noch weiteres Kapitalvermögen vorhanden ist. Letzteres stünde dann also zur freien Verfügung des Ehegatten.

Es kommt auch hier wieder einmal auf den Einzelfall an. Gelegentlich muss ich davor warnen, das Eigentum schon zu Lebzeiten abzugeben. Man begibt sich dann der Möglichkeit, dieses später noch zu Lebzeiten zu verwerten und durch den Verkaufserlös gegebenenfalls für die weitere Altersversorgung in einem betreuten Wohnen oder in einem Alters- und Pflegeheim abgesichert zu sein.

Dr. Fischer

Rechtsanwalt

Fachanwalt für Erbrecht

Leipzig, 07. Dezember 2021