Kauf einer Hausverwaltung durch einen Share Deal

Durch den Immobilienboom steigt auch die Anzahl an Hausverwaltungen. Das Interesse von Investoren von der Übernahme einer Hausverwaltung wächst. Doch was muss man beim Kauf / Verkauf einer Hausverwaltung beachten?

Verträge mit den Eigentümergesellschaften

Soll ein Verkauf einer Hausverwaltung stattfinden, so sind für den Käufer zumeist die übergehenden Verträge mit den Eigentümergesellschaften von den jeweiligen Immobilien von besonderer Bedeutung, sog. Assets. Daher sollte darauf geachtet werden, dass diese die Verträge aufgrund des Übergangs nicht kündigen. 

Dies kann durch eine vorherige Vermeidung von sog. „Change of Control-Klauseln“ erfolgen. Durch solche Klauseln kann der Kunde von der Hausverwaltung den Vertrag bei einem Gesellschafterwechsel in der Hausverwaltung kündigen.

Verkaufsfähige Gesellschaft

Zudem sollte die Hausverwaltung als verkaufsfähige Gesellschaft (Bsp.: GmbH) und nicht als Einzelunternehmen firmiert werden. Dies verhindert einen Asset Deal, bei dem die Vermögenswerte einzeln verkauft werden und daher die Kunden einzeln über die Vertragsübernahme informiert werden müssen und diesem zustimmen müssen. Dadurch können natürlich einige Kunden der Übernahme widersprechen oder die Vertragskonditionen nachverhandeln. Vielmehr erfolgt so ein sog. Share Deal, bei dem die Gesellschaftsanteile verkauft werden. Dadurch bestehen die gesamten Vertragsverhältnisse mit den Kunden weiter.

Ist die Hausverwaltung als Einzelunternehmen firmiert, so gehen zwar auch die Arbeitsverhältnisse nach § 613a BGB mit über. Doch der Arbeitnehmer hat ein Widerspruchsrecht. Daher sollte auch hier im Zweifel eine Umfirmierung der Hausverwaltung erfolgen.

Höhere Kaufbereitschaft durch ausführliche Dokumentation

Der Käufer möchte zudem natürlich genau wissen, was er da kauft. Daher sollten vorher die Geschäftsprozesse, Kunden und betriebswirtschaftlichen Vorgänge genauestens dokumentiert werden.

Externe Dienstleister

Auch externe Dienstleister (Reinigungsfirmen, Handwerksfirmen) stellen einen bedeutsamen Wert einer Hausverwaltung dar. Sie sollten durch einen Vertrag festgehalten werden. Dadurch kann dann auch der Käufer der Hausverwaltung von diesen profitieren. 

Urteil des BGH zur Haftung beim Share Deal

Am 9.10.2018 hat der BGH (Az. VIII ZR 187/17) ein Urteil zur Haftung beim Share Deal getroffen. Der BGH schrieb
„Bei einem Kauf von Mitgliedschaftsrechten an einer GmbH, der als  solcher  ein Rechtskauf gemäß § 453 Abs. 1 Alt. 1 BGB ist, sind im Fall von Mängeln des von der GmbH betriebenen Unternehmens  die  Gewährleistungsrechte der §§ 434 ff. BGB anzuwenden, wenn Gegenstand des Kaufvertrags der Erwerb sämtlicher oder nahezu sämtlicher Anteile an dem Unternehmen ist und sich der Anteilskauf damit sowohl nach der Vorstellung der Vertragsparteien als auch objektiv bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise als Kauf des Unternehmens selbst und damit als Sachkauf  darstellt  (Fortführung  von  BGH, Urteile vom 27. Februar 1970 – 1 ZR 103/68, WM 1970, 819  unter II; vom 12. November 1975 – VIII ZR 142/74, BGHZ 65, 246, 248 f., 251; vom 24. November 1982 – VIII ZR 263/81, BGHZ 85, 367, 370; vom  25. März  1998 – VIil ZR 185/96, BGHZ 138, 195, 204; vom 4. April 2001 –  VIII ZR  32/00, NJW 2001, 2163 unter 111; jeweils zu§§ 459 ff. BGB aF).“

Rechtsanwälte Dr. Krieg & Kollegen Köln

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