Keine Anfechtung - kein Schadensersatz!

1. Das Problem

Mit Nässeschäden in der Eigentumswohnung tun sich viele Verwalter schwer. Durch die Verschleppung der Sanierung des mangelhaften Gemeinschaftseigentums vergrößert sich oft der Schaden. Es liegt am Eigentümer selbst, ob ihm Schadensersatz zusteht oder ob er leer ausgeht. Das ergibt sich aus dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 13. Juli 2012 (V ZR 94/11) in aller Deutlichkeit. Ein Rechtstipp von Rechtsanwalt Anton Bernhard Hilbert, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Waldshut-Tiengen - http://www.hilbert-simon.de

2. Der Sachverhalt

In die Wohnung dringt seit Mitte 2006 Wasser ein. Der vom Eigentümer beauftragte Gutachter stellt als Ursache Hausschwamm fest. Die Wohnung ist nicht mehr nutzbar. Der Eigentümer informiert im November 2006 den Verwalter. Der bringt die Sache auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung vom April 2007. Dort wird beschlossen, ein gerichtliches Gutachten einzuholen. Im Dezember 2007 ist die Wohnung nicht mehr nutzbar, der Eigentümer mietet ersatzweise andere Räume. Im Mai 2008 bestätigt der vom Gericht bestellte Sachverständige die Ergebnisse des Erstgutachters. Im Oktober 2008 beschließen die Eigentümer, die Entwicklung beobachten zu lassen. Nachdem der Sachverständige diesen Auftrag als unzumutbar ablehnt, beschließen die Eigentümer im Juli 2009 eine Teilsanierung. Der Handwerker hält eine Teilsanierung für undurchführbar. Erst daraufhin, am 19.11.2009, wird die Vollsanierung beschlossen. Der betroffene Eigentümer hat keinen einzigen Beschluss der Wohnungseigentümer angefochten. Jetzt verlangt er von den Eigentümern die Kosten der Ersatzanmietung für die Zeit von Dezember 2007.

3. Die Entscheidung

Der Eigentümer bleibt auf seinem Schaden sitzen. Grund: Er hat die Beschlüsse, die zur Verzögerung der Sanierung führten, nicht angefochten. Damit sind die Beschlüsse bestandskräftig geblieben. Gegen bestandskräftige Beschlüsse kann nicht argumentiert werden, sie seien fehlerhaft, so der Bundesgerichtshof: „Die Bestandskraft schließt den Einwand nicht ordnungsmäßiger Verwaltung auch für einen Schadensersatzanspruch aus."

4. Eine Fachanwalts-Empfehlung

Kommt es durch Mängel am Gemeinschaftseigentum zu Schäden in der Wohnung, muss der Eigentümer schnell und konsequent handeln. Er muss den Verwalter auffordern, die Eigentümer schnellstmöglich über die Sanierung entscheiden zu lassen. Fassen die Eigentümer Beschlüsse, die zu einer Verschleppung der Sanierung führen, muss der betroffene Eigentümer solche Beschlüsse gerichtlich anfechten und die Anfechtungsklage mit einer sogenannten Beschlussersetzungsklage verbinden. Harmoniebedürftigkeit ist nicht angesagt; sie kann in  Einzelfällen zu gravierenden Nachteilen führen.