KOMPETENZ ZUR ÄNDERUNG DER KOSTENTRAGUNG FÜR ERHALTUNGSMASSNAHMEN

Der Fall:

Ein Miteigentümer in der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und ist zu­gleich Teileigentümer von vier Doppelparkern. Die Hebeanlage selbst steht im gemeinschaftlichen Eigentum. Aufgrund eines Defekts der Hebeanlage können die Doppelparker nicht mehr ordnungs­gemäß genutzt werden. Die Wohnungseigentümer haben im Juni 2021 eine Änderung der Kosten­verteilung beschlossen, nach welcher die Kosten für die Sanierung und die Reparatur von im Ge­meinschaftseigentum stehenden Teilen der Doppelparker nicht mehr anteilig von allen Wohnungs­eigentümern, sondern ausschließlich von den Teileigentümern der insgesamt 20 Doppelparker ge­meinschaftlich getragen werden sollen.

Gegen diesen Beschluss erhebt der Miteigentümer die Anfechtungsklage. Der Kläger unterliegt in den Vorinstanzen; er möchte nun in der Revision die Erklärung der Ungültigkeit des angefochtenen Beschlusses erwirken.

Die Entscheidung:

Der Bundesgerichtshof hat die Revision aus folgenden Gründen zurückgewiesen:

der Beschluss über die Verteilung der für die Doppelparker anfallenden Kosten ist nicht anfechtbar und erst recht nicht nichtig. § 16 Abs. 2 S. 2 WEG gibt den Wohnungseigentümern die Kompetenz,

hinsichtlich einzelner Kosten bzw. Kostenarten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine vom gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel oder von einer Kostenvereinbarung abweichende Kostenverteilung zu beschließen. Diese Kompetenz umfasst auch eine Veränderung des Kreises der Kostenschuldner dadurch, dass Wohnungseigentümer von der Kostentragung gänzlich befreit oder umgekehrt erstmals mit Kosten belastet werden. Das Gericht erklärt das weite Verständnis der Rechtslage aus dem Gesetzeswortlaut und dem gesetzgeberischen Ziel der Norm.

Auch entspricht der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung. Aufgrund des Selbstorganisations­rechts der Gemeinschaft verfügen die Wohnungseigentümer bei Änderungen des Umlageschlüs­sels über einen weiten Gestaltungsspielraum. Beschließen die Miteigentümer für einzelne Kosten oder Kostenarten eine Änderung der Verteilung dürfen Sie jeden Maßstab wählen, der der Interes­sen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer entspricht und keine einzelnen un­angemessen benachteiligt. Soweit also bislang von allen Wohnungseigentümern zu tragende Kos­ten der Erhaltungsmaßnahmen einzelnen Wohnungseigentümern auferlegt werden, entspricht dies dann einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn die neue Kostenverteilung den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigt.

Nach diesem Maßstab ist der Beschluss nicht zu beanstanden. Belastet werden die Teileigentü­mer von Doppelparkern, die aus der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums an den Doppelparker einen Nutzen ziehen und denen die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums wirtschaftlich zugute kommt; entlastet sind entsprechend die übrigen Wohnungseigentümer.

Auch besteht keine verbotene Rückwirkung: Die Teileigentümer konnten nämlich auch bei typisie­render Betrachtung nicht darauf vertrauen, dass dauerhaft keine Veränderung gesetzlicher Öff­nungsklauseln und keine Erweiterung der Mehrheitsmacht eintritt; dagegen muss jedermann grundsätzlich mit den Änderungen gesetzlicher Rahmenbedingungen rechnen.

( BGH: Urteil vom 22. März 2024 – Az.: V ZR 81/23 )

Vergleichbar hat der BGH wegen der Kostenverteilung beim Austausch defekter Dachflächenfens­ter entschieden.

( BGH: Urteil vom 22. März 2024 – Az.: V ZR 87/23 )