Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb: Rechtliche und steuerliche Aspekte

Die Kurzzeitvermietung von Wohnungen und Häusern über Plattformen wie Airbnb, Wimdu oder 9flats erfreut sich immer größerer Beliebtheit. Was früher vor allem im Zusammenhang mit Monteurzimmern und Messewohnungen bekannt war, ist heute dank digitaler Marktplätze zu einem lukrativen Geschäftsfeld geworden. Doch wo wirtschaftlicher Erfolg gefeiert wird, sind auch rechtliche und steuerliche Vorschriften nicht weit. In diesem Beitrag beleuchten wir die wichtigsten Aspekte rund um die Kurzzeitvermietung.

Rechtliche Grundlagen der Kurzzeitvermietung

1. Vermietung von Eigentum:
Wer eine eigene Immobilie besitzt, kann diese grundsätzlich frei vermieten. Allerdings gibt es in vielen Städten Deutschlands lokale Vorschriften zur Kurzzeitvermietung, die unbedingt beachtet werden müssen. In einigen Eigentümergemeinschaften kann es sogar zu einem ausdrücklichen Verbot der Kurzzeitvermietung kommen.

2. Untervermietung von Mietwohnungen:
Wer eine gemietete Wohnung untervermieten möchte, benötigt in jedem Fall die Zustimmung des Vermieters. Ein generelles Einverständnis zur Untervermietung bedeutet nicht automatisch, dass auch eine kurzfristige Vermietung über Plattformen wie Airbnb erlaubt ist. Wird dies ohne Genehmigung durchgeführt, drohen Abmahnungen oder gar die Kündigung des Mietvertrags.

3. Lokale Bestimmungen:
In vielen deutschen Städten gelten spezielle Regelungen zur Kurzzeitvermietung. Ein bekanntes Beispiel ist das Zweckentfremdungsverbot in Berlin, das die Vermietung von Wohnraum reglementiert und eine Registrierungspflicht für Vermieter vorsieht. Wer diese Vorgaben missachtet, riskiert hohe Geldbußen.

Steuerliche Pflichten bei der Kurzzeitvermietung

Einnahmen aus der Kurzzeitvermietung sind steuerpflichtig und müssen in der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Plattformen wie Airbnb weisen in ihren AGBs ausdrücklich darauf hin, dass Vermieter ihre steuerlichen Pflichten erfüllen müssen.

1. Steuertransparenzgesetz:
Seit dem 01.01.2023 greift das Plattformen-Steuertransparenzgesetz. Betreiber von Plattformen müssen die Daten der Nutzer, die bestimmte Umsatzgrenzen überschreiten, an das Finanzamt melden. Bei mehr als 2.000 € Einnahmen oder mehr als 30 Transaktionen pro Jahr erfolgt eine Meldung. Dies betrifft sowohl private als auch gewerbliche Vermieter.

2. Steuerliche Freigrenze:
Gute Nachrichten für Kleinvermieter: Liegen die Einnahmen aus der Vermietung unter 520 € pro Jahr, bleiben diese steuerfrei. Dabei wird jedoch nur der Umsatz berücksichtigt, nicht der Gewinn nach Abzug von Ausgaben.

3. Werbungskosten:
Kosten, die im direkten Zusammenhang mit der Vermietung stehen, können als Werbungskosten geltend gemacht werden. Hierzu zählen beispielsweise Plattformgebühren oder die Kosten für Möbel, die ausschließlich für den vermieteten Raum angeschafft wurden. Diese Ausgaben senken die steuerpflichtigen Einkünfte.

4. Liebhaberei:
Vermieter sollten beachten, dass das Finanzamt Verluste aus der Vermietung nicht immer anerkennt. Wird der Vermietung keine Gewinnerzielungsabsicht zugrunde gelegt, geht das Finanzamt von Liebhaberei aus, und Verluste können steuerlich nicht geltend gemacht werden.

Umsatzsteuer und Gewerblichkeit

Die Umsätze aus Kurzzeitvermietungen unterliegen grundsätzlich der Umsatzsteuer. Ausgenommen davon sind langfristige Vermietungen an Privatpersonen. Allerdings können Vermieter die Kleinunternehmerregelung in Anspruch nehmen, wenn ihre Bruttoumsätze im Vorjahr 22.000 € und im laufenden Jahr 50.000 € nicht überschreiten.

Vorsicht ist auch bei der Erbringung von Zusatzleistungen wie einem Shuttleservice oder Zimmerservice geboten. Solche Angebote können dazu führen, dass das Finanzamt die Vermietung als gewerblich einstuft und eine Gewerbesteuerpflicht entsteht.

Fazit

Die Kurzzeitvermietung bietet zahlreiche Chancen, birgt jedoch auch rechtliche und steuerliche Fallstricke. Vermieter sollten sich vorab über die lokalen Regelungen informieren und ihre Einnahmen korrekt versteuern. Wer dies nicht tut, riskiert neben finanziellen Einbußen auch rechtliche Konsequenzen. Die Unterstützung durch einen Steuerberater kann helfen, sämtliche Pflichten korrekt zu erfüllen und mögliche Steueroptimierungen zu nutzen.