Lärm im Treppenhaus- hellhörige Wohnungseingangstüren als Mietmangel ?

Lärm im Treppenhaus

hellhörige Wohnungseingangstüren als Mietmangel ?

eine Anmerkung zur stiefmütterlichen Bearbeitung solcher Mietmängel;

welcher Mieter kennt nicht das Problem hellhöriger Wohnungseingangstüren,

egal ob der Nachbar im Mietshaus sich lautstark oder in normaler Lautstärke unterhält oder die Hausordnung mehr oder weniger gründlich gemacht wird, häufig ist jedes Wort über den Hausflur oder das Anschlagen an das Treppengeländer in der eigenen Wohnung deutlich vernehmbar;

als Schallbrücken dienen entweder die Geländer im Hausflur oder andere flankierende Bauteile[1],

eine schalldichte oder zumindest schallmindernde Haustür / Wohnungseingangstür ist da schon viel wert und kann Abhilfe schaffen,

dann kann auch lautes Singen unter der Dusche einen Polizeieinsatz wegen aufgeschreckter Nachbarn[2] entbehrlich machen;

häufig aber sträuben sich Vermieter gegen den Austausch oder den Einbau solcher schallmindernden Haustüren, sei es aus Kostengründen oder weil man eine Lawine an Mietern fürchtet, die Gleiches wollen;

in diversen Foren[3] liest man - als Jurist etwas anders als andere - dann gerne was wie „gemietet wie besichtigt“ oder „Altbestand / Altbauwohnung ist nun einmal keine Neubauwohnung“;

aber das trifft den Kern eben nicht, abgesehen davon, dass  „gemietet wie besichtigt“ wohl als AGB (Allgemeine Geschäftsbedingung)[4] aufzufassen ist, die einer Inhaltskontrolle wohl wegen fehlender Bestimmtheit nicht zugänglich ist und daher wohl auch unwirksam wäre,

Ausgangspunkt, sich gegen hellhörige Wohnungseingangstüren zu wehren, sind die Mietminderungsvorschriften des BGB (Bürgerliche Gesetzbuch), hier §§ 536 ff. BGB.

Es kommt auf die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch an.

Wer einschlägige Mietminderungstabellen[5] hierzu durchforstet wird schnell feststellen, dass es nahezu keinerlei Rechtsprechung zu hellhörigen Wohnungseingangstüren gibt. Es gibt zwar Mietminderungssätze und Rechtsprechung bei z.B. laut knallenden Wohnungstüren oder schwer gängige Wohnungstüren – aber eben nicht bei hellhörigen Wohnungstüren.

Um sich juristischen einer Mietminderung oder positiven Aufforderung an den Vermieter zu nähern ist die DIN 4109 Geschosshäuser mit Wohnungen und Arbeitsräumen[6] und die Richtlinie VDI 4100[7] wichtig. Die DIN bzw. die VDI sind Technische Normen, die zwar nicht den Stand der Technik oder die sogenannten Anerkannten Regeln der Baukunst widerspiegeln, sind aber ein gewisses Indiz deren Verallgemeinerungsfähigkeit.[8]

Zum Anwendungsbereich und Zweck der DIN 4109 heißt es: „In dieser Norm sind Anforderungen an den Schallschutz mit dem Ziel festgelegt, Menschen in Aufenthaltsräumen vor unzumutbaren Belästigungen durch Schallübertragung zu schützen…“.[9]

Dort ist eben z.B. normiert, dass Türen der Schallschutzklasse SST 1-1 / SST 1-1₅₀  mit einer Türblattdicke von 40 mm bzw. 50 mm oder SST 3-1 ₄₃ SST 3-2 mit 50 mm bzw. 68 mm Türblattdicke einen Schallschutz von 27 bzw. 37 (dB) bringen müssen.

Zwar soll nach einem Urteil des BGH (Az.: VIII ZR 287/12)[10] der Mieter von seinem Vermieter nicht verlangen können, dass der Schallschutz in der Wohnung an die aktuell geltenden Normen angepasst werde – auch nicht nach einer Sanierung – aber es geht hier nicht um den Schallschutz in der Wohnung sondern um den flankierenden Schallschutz, d.h. Schall der von außen (Hausflur etc.) auf die Wohnung einwirkt.

Zur Durchsetzung seiner Rechte wäre daher für den Mieter eine Mietrechtschutz-Versicherung günstig[11] oder eine rechtschutzgesicherte Klage wäre über einen Mieterverein hilfreich. Ggf. kann auch der örtliche Mieterverein mit einer Musterfeststellungsklage[12] die Streitfrage für eine Vielzahl von Betroffenen einmal regeln lassen.

der Kurzaufsatz soll ein Gedankenanstoß sein [d.Verf.]

[1]  vgl. Roland GRIMM, BaustoffWissen; Schallschutz: Was ist neu an der DIN 4109 ? Stand 24.11.2022

[2]   vgl. LPI-EF: Falscher Alarm bei: pressestelle.lpi.erfurt vom 24.11.2022 – 14.52

[3]   vgl. u.a. Karl Hermann Franzis; 22 Antworten auf „Mietminderung bei (extremer) Hellhörigkeit“ 31.03.2014

[4]   vgl. § 305 ff. BGB

[5]    vgl. Lützenkirchen [Hrsg.] Anwalts-Handbuch Mietrecht, Otto Schmidt Verlag, 3. Auflage F 109 S. 819 ff;

     und: mietminderungstabelle.de Stand 01.03.2022 bei www.mietrecht.com

[6]   vgl. herholz.de/schallschutztueren.html

[7]   vgl. bei IZEG Informationszentrum Entwässerungstechnik Guss e.V. ,Technische Information,

     Höherer Komfort durch verbesserten Schallschutz in Wohngebäuden S. 1-7

[8]   vgl. zum Schallschutz nach DIN 4109 : I. Instanz LG Erfurt Urteil v. 14.01.2020 – 8 O 1635/11 (2) S. 10 [n.rk.]

     II. Instanz OLG Jena 8 U 363/20;  

[9]   vgl. DGfM Deutsche Gesellschaft für Mauerwerksbau e.V. ;1. Auflage 2006;

     Schallschutz nach DIN 4109; Vorwort;

[10]   zit. nach: RA Jens Hermann – Nürnberg in ratgeber.immowelt.de; Stand 09.07.2022

[11]   häufig sind in einem gerichtlichen Verfahren Schallschutzgutachten einzuholen, die kostenintensiv sind;

[12]   § 606 ZPO