Mietansprüche im Erbfall

Mietzinsansprüche im Erbfall

Mit der Anzahl von überschuldeten Haushalten stellt sich die Frage, welches Schicksal die Ansprüche des Vermieters nach dem Eintritt des Erbfalls haben.

Grundsätzlich sieht das Gesetz vor, dass der Mietvertrag dann mit dem Erben fortgesetzt wird, wenn nicht der Ehegatte, Lebensgefährte oder Kinder des Erblassers in den Mietvertrag eintreten, § 564 Satz 1 BGB. Wenn es schon ursprünglich mehrere Mieter gab, wird beim Tode eines von Ihnen das Mietverhältnis mit den Verbleibenden nach § 563a BGB fortgeführt. Dabei sieht das Gesetz wegen der möglichen Belastungen durch die Fortführung ein Sonderkündigungsrecht vor, dass allerdings auf einen Monat befristet ist, um schnell Rechtssicherheit zu schaffen. Auch dem Erben steht nach § 564 Satz 2 BGB ein Sonderkündigungsrecht zu.

In Anbetracht der gesetzlich vorgesehenen Fortführung bzw. Eintritts ist fraglich, ob der fortführende Erbe für etwaige vor dem Erbfall entstandene Mietzinsforderungen haftet, was mit den nach Eintritt des Erbfalls entstehenden Mietzinsforderungen besteht und ob der Erbe seine Haftung bei überschuldetem Nachlass wirksam begrenzen kann.

Hier ist zu differenzieren. Die vor Erbfall entstandenen Forderungen aus dem Mietvertrag - Mietzinsen, Nebenforderungen und Schadenersatzansprüche -  fallen in den Nachlass. Bei Dürftigkeit des Nachlasses kann der Erblasser seine Haftung über Nachlassinsolvenz oder Dürftigkeitseinrede begrenzen.

Die Behandlung der Forderungen, die nach Eintritt des Erbfalls entstehen, ist dagegen umstritten. Denkbar wäre, sie als nunmehr originäre Schuld des Erben anzusehen, der ja in die Rechtsposition des Erblassers eingetreten ist. Dann würde er persönlich für die Erfüllung haften.

Die wohl überwiegenden Ansichten ordnen die Ansprüche aus dem Mietverhältnis jedenfalls dem Nachlass zu, fraglich ist dann nur, ob eine sog. Nachlassschuld - für die die Haftung auf die Höhe des Nachlasses begrenzt werden kann - oder eine Nachlasserbenschuld, bei der der Erbe persönlich neben dem Nachlass haftet, vorliegt.

Die genaue Einordnung ist umstritten und erfolgt im Endeffekt unter Berücksichtigung des jeweiligen Einzelfalls.

Eine relative Klärung hat ein neues Urteil des BGH vom 23.01.2013 VIII ZR 68/12 gebracht. Entschieden wurde die Konstellation, dass die Erbin nach § 564 Satz 1 BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist, jedoch von ihrem Sonderkündigungsrecht nach § 564 Satz 2 BGB innerhalt der Frist Gebrauch machte. Nach Übersicht über die Überschuldung des Nachlasses schlug die Erbin das Erbe auch aus, dies allerdings verspätet. Der klagende Vermieter machte nun die nach dem Erbfall angefallen Mietzinsen und Schadenersatzansprüche für die Räumung geltend. Die Beklagte verteidigte sich damit, dass sie wegen Ausschlagung nicht Erbin geworden sei und erhob im Übrigen die Dürftigkeitseinrede. Mit Erfolg. Zwar hatte die Erbin nicht rechtzeitig das Erbe ausgeschlagen und war somit Erbin geworden. Sie haftete nach Ansicht des BGH aufgrund der Tatsache, dass sie unmittelbar das Mietverhältnis gekündigt hat, nur bis zur Höhe des Nachlasses. Da dieser nicht ausreichte, musste sie die Mietzinsen nicht zahlen.

Das Beispiel zeigt, dass der Erbfall auch im Mietverhältnis zu gesteigertem Beratungsbedarf führen kann, insbesondere, wenn das Erbe zur Bedienung aller Verbindlichkeiten nicht ausreicht.

Heiko Effelsberg, LL.M.

Rechtsanwalt

Fachanwalt für Versicherungsrecht