Mieter zahlt Miete nicht. Mahnung und rechtliche Schritte für Vermieter

Für Vermieter ist es ein beunruhigender Moment, wenn die Miete ausbleibt. Der finanzielle Druck und die Unsicherheit über das weitere Vorgehen können schnell zu einer Belastung werden. Gerade bei gewerblichen Mietobjekten kann eine ausbleibende Miete zu Schwierigkeiten beim Vermieter führen, wenn die Mieten zur Finanzierung dienen sollen. 

Eine ausbleibende Miete ist dann das eine, doch was tun, wenn ein Mieter wiederholt nicht zahlt? Der folgende Artikel gibt Ihnen als Vermieter eine klare Orientierungshilfe, wie Sie auf Mietrückstände reagieren, welche Schritte Sie unternehmen können und wann rechtliche Maßnahmen sinnvoll sind. Als Fachanwalt für Mietrecht stehe ich Ihnen dabei zur Seite, damit Sie Ihre Rechte durchsetzen und langfristig Klarheit in Ihr Mietverhältnis bringen können.

Mietrückstände: Was gilt rechtlich als Zahlungsverzug?

Zahlt ein Mieter die Miete nicht pünktlich, entsteht ein Zahlungsverzug. Laut § 286 BGB ist der Mieter spätestens dann in Verzug, wenn er auf eine Mahnung hin nicht zahlt. Eine Mahnung ist hier jedoch nicht zwingend erforderlich – bereits der vertraglich festgelegte Fälligkeitstermin der Miete (meist der 3. Werktag eines Monats) setzt den Verzug ein, wenn die Zahlung ausbleibt. Auch das Gesetz sieht vor, dass die Miete am dritten Werktag bezahlt werden muss (§ 556b BGB). Vertraglich kann aber natürlich eine andere Zahlungsfrist vereinbart werden. Zahlt der Mieter innerhalb dieser Zeit nicht, spricht man von einem Zahlungsverzug. 

Der Zahlungsverzug kann für Vermieter unterschiedlich gravierende Folgen haben und rechtlich unterschiedliche Maßnahmen notwendig machen.

Erste Maßnahme: Die Mahnung

Eine Mahnung kann in vielen Fällen hilfreich sein, um dem Mieter die Ernsthaftigkeit der Situation vor Augen zu führen und ihn zur Zahlung zu bewegen. Beachten Sie dabei folgende Punkte:

Form und Inhalt: Die Mahnung sollte schriftlich erfolgen und die ausstehenden Beträge klar benennen. Geben Sie dem Mieter eine Frist zur Zahlung (z. B. 7 bis 14 Tage), und weisen Sie darauf hin, dass bei Fristablauf weitere Schritte eingeleitet werden.

Freundlicher, aber bestimmter Ton: Vermieter und Mieter sollten – falls möglich – weiterhin ein sachliches und möglichst ungestörtes Mietverhältnis führen. Eine Mahnung in höflichem Ton signalisiert, dass Sie an einer schnellen Klärung interessiert sind, ohne den Mieter vor den Kopf zu stoßen.

Ursache klären: Viel wichtiger als der reine Mietrückstand ist die Frage, woher dieser herrührt. Kann oder will der Mieter nicht bezahlen, oder bestehen etwaige Mängel, die behoben werden müssen? 

Kündigung wegen Mietrückständen: Ordentlich oder fristlos?

Wenn die Mietrückstände anhalten, stellt sich für viele Vermieter die Frage, ob und wann eine Kündigung des Mietverhältnisses möglich ist. Hier sind die rechtlichen Voraussetzungen klar geregelt.

Ordentliche Kündigung

Bei wiederholten Mietrückständen, die unter der Schwelle der fristlosen Kündigung liegen, können Sie eine ordentliche Kündigung aussprechen. Diese setzt eine Kündigungsfrist voraus, bedeutet jedoch, dass Sie das Mietverhältnis langfristig beenden können, wenn sich das Verhalten des Mieters nicht bessert. 

Zu beachten ist allerdings, dass die ordentliche Kündigung bei befristeten Mietverhältnissen (häufig bei gewerblichen Mietverträgen) nicht möglich ist. 

Fristlose Kündigung gemäß § 543 BGB

In gravierenden Fällen ermöglicht das Gesetz auch eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Diese ist zulässig, wenn der Mieter entweder

    •    mit zwei aufeinanderfolgenden Mieten in Verzug ist oder

    •    über einen längeren Zeitraum hinweg einen Mietrückstand von zwei vollen Monatsmieten erreicht hat.

Diese Option steht Ihnen als Vermieter zur Verfügung, um das Mietverhältnis sofort zu beenden und Ihre Wohnung schnellstmöglich neu zu vermieten. Beachten Sie, dass der Mieter zumindest bei der Vermietung von Wohnungen die Möglichkeit hat, durch Nachzahlung der Miete die fristlose Kündigung unwirksam zu machen („Schonfristzahlung“ gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Eine gerichtliche Durchsetzung der Kündigung wird dann nur wirksam, wenn keine Zahlungen mehr erfolgen bzw. die Zahlungen zu spät eingehen.

Klage auf Räumung und Zahlung

Bleibt der Mieter auch nach Kündigung weiterhin in der Wohnung, bleibt Ihnen als Vermieter nur der Klageweg. Hier haben Sie zwei Möglichkeiten:

    •    Räumungsklage: Mit der Räumungsklage fordern Sie den Mieter gerichtlich auf, die Wohnung zu verlassen. Diese Maßnahme ist erforderlich, wenn der Mieter nach einer wirksamen Kündigung nicht freiwillig auszieht.

    •    Zahlungsklage: Zur Durchsetzung der Mietrückstände können Sie zusätzlich eine Zahlungsklage einreichen. Diese ermöglicht es Ihnen, die ausstehenden Beträge inklusive Zinsen und ggf. weiterer Kosten (z. B. für Anwalt und Gericht) gerichtlich geltend zu machen.

Beachten Sie, dass eine Räumungsklage erfahrungsgemäß einige Zeit in Anspruch nimmt. Ist ein schnelles Ergebnis gewünscht, kann eine rechtliche Beratung frühzeitig helfen, alle Schritte zu optimieren.

Möglichkeiten der Einigung und Alternativen

Vergleich und Stundung

In bestimmten Situationen kann es sinnvoll sein, sich mit dem Mieter auf eine Ratenzahlung oder Stundung zu einigen. Diese Maßnahmen können eine Lösung darstellen, insbesondere wenn der Mieter vorübergehende finanzielle Schwierigkeiten hat aber grundsätzlich zahlungswillig ist. Bedenken Sie jedoch, dass ein Vergleich immer ein Entgegenkommen von Ihrer Seite bedeutet und rechtlich nicht zur Kündigung hindert.

Kosten der Rechtsverfolgung – Wichtige Hinweise für Vermieter

Die Durchsetzung Ihrer Ansprüche kann mit Kosten verbunden sein. In vielen Fällen kann der Mieter zur Übernahme der Rechtsverfolgungskosten verpflichtet werden. Es empfiehlt sich, hier professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen, um sicherzustellen, dass Sie die bestmöglichen Erfolgschancen haben und sich keine vermeidbaren Kosten aufhäufen.

Lassen Sie sich beraten, bevor Mietrückstände zum Problem werden

Mietrückstände und die daraus resultierenden rechtlichen Schritte sind für viele Vermieter ein heikles Thema. Schnell können die Rückstände auch für Sie selber zum Problem werden, denn Ihre laufenden Kosten bestehen fort, auch wenn der Mieter nicht bezahlt.

Zum Glück es gibt klare, rechtlich abgesicherte Maßnahmen, die Sie ergreifen können, um Ihre Forderungen durchzusetzen und das Mietverhältnis im Zweifel zu beenden. Als erfahrener Fachanwalt für Mietrecht stehe ich Ihnen in allen Phasen dieses Prozesses zur Seite – von der ersten Mahnung über die Kündigung bis hin zur Klage. Lassen Sie sich frühzeitig beraten, um Klarheit und Rechtssicherheit zu erhalten. 

Kontaktieren Sie mich, Rechtsanwalt Tobias Geisler, Kanzlei Heckel Löhr Dr. Kronast Körblein Geisler in Schwabach unter 09122-931166 oder per e-Mail unter info@rae-schwabach.de