Mietrecht - Bundesgerichtshof: Rauchmelder und „Behältermanagement“ in der Nebenkostenabrechnung

Der Bundesgerichtshof musste sich in seinem Urteil vom 5.10.2022 (Az. VIII ZR 117/21) mit der Umlage von Kosten für Rauchmelder und „Behältermanagement“ auseinander setzen. Die folgende Darstellung soll kurz wesentliche Punkte für die Umlagefähigkeit der Kosten zusammenfassen.

Was war geschehen?

Die Kläger waren Mieter in einer ehemals preisgebundenen Wohnung einer größeren Immobiliengesellschaft. Ihre monatliche Miete setzte sich aus der Nettokaltmiete und den Vorauszahlungen auf Betriebs- und Heizkosten zusammen.

Für die Betriebskosten verwies der Mietvertrag unter anderem auf die Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (BetrKV). Dabei war im Mietvertrag zu den Betriebskosten vereinbart, dass insbesondere die Müllbeseitigung (§ 2 Nr. 8 BetrKV) und sonstigen Betriebskosten (§ 2 Nr. 17 BetrKV), so insbesondere für den Betrieb von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen, umgelegt werden. Zudem durfte die Wohnungsgesellschaft nach dem Mietvertrag neu entstehende Betriebskosten entsprechend den gesetzlichen Vorschriften geltend machen.

In ihrer Nebenkostenabrechnung legte die Wohnungsgesellschaft nun unter anderem Kosten für die Wartung von Rauchmeldern und „Behältermanagement“ um. Bei dem „Behältermanagement“ prüfte ein externer Dienstleister den Restmüll der Mieter auf fehlerhafte Mülltrennung und sortierte bei Bedarf nach.

Die Wohnungsgesellschaft zog die Kosten für die Wartung der Rauchmelder und dem „Behältermanagement“ vom Konto der Kläger ein. Hiergegen legten die Kläger fristgemäß Widerspruch ein und verlangten, dass sie die Kosten für die Wartung und das „Behältermanagement“ zurückgezahlt bekommen.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshof

Der Bundesgerichtshof musste nun entscheiden, ob die Kosten für das „Behältermangement“ und die Wartung der Rauchmelder in der Nebenkostenabrechnung umlagefähig sind oder ob diese unberechtigt geltend gemacht wurden.

Hinsichtlich des „Behältermanagements“ entschied der Bundesgerichtshof, dass diese Kosten umlagefähig sind. Im Gerichtsverfahren ergab sich, dass diese Kosten allein für die Kontrolle und eventuelle Nachsortierung anfielen. Damit handelt es sich im vorliegenden Fall nicht um eine Verwaltungstätigkeit, was die Umlage als Betriebskosten ausgeschlossen hätte. Zudem kommt es auch nicht darauf an, ob der in Anspruch genommen Mieter, andere Mieter oder Dritte die Maßnahmen der Müllbeseitigung ausgelöst haben.

Des Weiteren ist nach Auffassung des Bundesgerichtshofs der Begriff der Müllbeseitigung weit auszulegen, weshalb die hier gegenständliche Kontrolle und Nachsortierung auch umfasst sei. Eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots haben die Kläger darüber hinaus nicht ausreichend vorgetragen.

Neben diesen Kosten ist auch die Wartung der Rauchmelder in der Nebenkostenabrechnung umlagefähig. Diese unterfallen hier den sonstigen Betriebskosten nach der BetrKV. Dabei kommt es nicht auf die Rauchmelderpflicht für Wohnungen aus § 48 Abs. 4 Satz 4 Bauordnung Berlin an. Ebenso verfolgt ein Vermieter als Gebäudeeigentümer mit dem Einsatz von Rauchmeldern zwar eigene Interessen hinsichtlich seiner Verkehrssicherungspflicht, jedoch schließt dies nicht zwingend die Einordnung als Betriebskosten aus.

Inwiefern nachträglich auftretende Kosten im Sinne der sonstigen Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV pauschal und ohne konkrete Benennung auf den Mieter umlegen kann, konnte der Bundesgerichtshof hier jedoch offen lassen. Der Mietvertrag benannte als Kostenpunkt den Betrieb von Brandschutz- und Brandmeldeanlage, worunter auch die Wartung von Rauchmeldern falle. Auf die Vereinbarung der nachträglichen Umlegung noch auftretender Kosten kam es somit nicht an.

Fazit

Es zeigt sich somit, dass nicht ohne Weiteres von einer fehlerhaften Nebenkostenabrechnung ausgegangen werden kann. Dabei ergibt das Urteil, dass „Behältermanagement“ als Müllbeseitigung umlagefähig ist, während unter den sonstigen Betriebskosten die Wartungskosten für Rauchmelder gefasst werden können.

Zugleich zeigte sich die große Bedeutung der vertraglichen Vereinbarung hinsichtlich der nachträglichen Umlagefähigkeit von Kosten, die bei Vertragsschluss noch unbekannt waren.