Mietrecht Teil I: Wann gilt das Mietrechtsgesetz (MRG) und welcher Mietzins kann verlangt werden?

Oft stellt sich in der Praxis die Frage, ob ein Mietobjekt dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegt, welche mietrechtlichen Bestimmungen für das konkrete Mietobjekt gelten und in der Folge welcher Mietzins verlangt werden darf. Neben dem Mietrechtsgesetz können das Mietengesetz (intertemporales Mietrecht) und auch das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz  (WGG) gelten, das besondere Mietzinsobergrenzen festlegt.

Geltungsbereich

Der Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes erstreckt sich auf die Miete von Wohnungen, einzelnen Wohnungsteilen und Geschäftsräumlichkeiten (wie etwa Magazine, Werkstätten, Arbeitsräume, Kanzleiräume) jeglicher Art. Grundsätzlich wird also durch das MRG nur die Raummiete erfasst, die daher eine bauliche Abgrenzung des Mietgegenstandes erfordert. Bestandverträge über bebaute nicht abgegrenzte Räumlichkeiten oder unbebaute Flächen unterliegen daher nicht dem MRG (es könnte aber vereinbart werden). Für die grundsätzliche Anwendbarkeit des MRG bedarf es weiters eines mündlichen oder schriftlichen Mietvertrages über Räumlichkeiten zu Wohn- oder Geschäftszwecken. Das MRG gilt auch auf die mitgemieteten Grundflächen, wie etwa Hausgärten, Park-, Lade- oder Abstellflächen, sofern ein einheitlicher Bestandgegenstand vorliegt. 

Achtung: Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten unterliegen nicht dem MRG, sondern stets den allgemeinen Regelungen des ABGB. Auch wenn ein Gebäude zwei Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten hat und nachträglich durch einen Ausbau des Dachbodens Räume neu geschaffen wurden, gilt das MRG nicht. 

Ausgenommen vom Mietrechtsgesetz sind ebenso etwa bestimmte Unternehmen (Beherbergungs-, Garagierungs-, Verkehrs-, Flughafenbetriebs-, Speditions- oder Lagerhausunternehmen) und Heime, sozialpädagogisch betreutes Wohnen, Dienstwohnungen, Halbjahresverträge und Ferienwohnungen.

Umfang des MRG

Unterliegt ein Mietobjekt dem MRG, ist zudem zu unterscheiden, ob volle Anwendbarkeit (Vollanwendungsbereich) oder nur teilweise Anwendbarkeit (Teilanwendungsbereich) des MRG gegeben ist. 

Der Teilanwendungsbereich des MRG richtet sich im Wesentlichen nach dem Jahr der Gebäudeerrichtung bei Wohnungseigentum sowie der freifinanzierten Errichtung als auch der Bauart und Bauweise (Dachgeschossausbau oder Zubau). Im Teilanwendungsbereich des MRG gelangen im Wesentlichen nur die Bestimmungen über den Kündigungsschutz, die Befristung und Beendigung des Mietvertrages, das Eintrittsrecht im Todesfall, sowie die Regelungen zur Anhebung gewisser geringfügiger Mietzinse zur Anwendung. Nach der Rechtsprechung des OGH gelten auch die Regelungen des MRG bezüglich Untermiete und Vertragsübergang im Teilanwendungsbereich. 

Der Vollanwendungsbereich des MRG gilt zusammengefasst nur für Altbauten (Gebäude vor dem 1.7.1953 baubewilligt oder vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden vor dem 9.5.1945 baubewilligt) und geförderte Neubauten mit mehr als 2 Mietgegenständen. Dabei ist die Frage, ob ein Mietobjekt dem Vollanwendungsbereich oder dem Teilanwendungsbereich unterlegt, deswegen besonders relevant, weil nur im Vollanwendungsbereich die Bestimmungen hinsichtlich der Bildung des Mietzinses angewendet werden (siehe sogleich).

Mietzins

Im MRG werden drei unterschiedliche Arten der Mietzinsbildung genannt:

• Der angemessene Hauptmietzins
• Der Richtwertmietzins und
• Der Kategorie D-Mietzins

Ein angemessener Hauptmietzins kann - abgesehen von einigen weiteren Ausnahmen - nur bei Mietobjekten des Teilanwendungsbereichs vereinbart werden. Hier kann ein im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand angemessener Betrag verlangt werden.

Im Vollanwendungsbereich des MRG ist der Mietzins nach nach dem Richtwertmietzins zu bilden. Der Hauptmietzins ist hierbei anhand der Ausstattungskategorie der gemieteten Wohnung (A, B oder C) unter Berücksichtigung allfälliger Zuschläge und Abzüge sowie insbesondere dem sogenannten Lagezuschlag zu berechnen. Insgesamt normiert das MRG vier verschiedene Kategorien von Wohnungen, wobei allerdings die meisten heute vermieteten Wohnungen der Ausstattungskategorie A (brauchbarer Zustand, Mindestgröße von 30m², mindestens ein Zimmer, Küche/Kochnische, Vorraum, WC und zeitgemäße Badegelegenheit sowie Zentral- oder Etagenheizung) entsprechen.

Praxistipp: Der Lagezuschlag wird zum Richtwertmietzins hinzugezählt. Allerdings kann nur für Wohnungen ein Lagezuschlag vorgesehen werden, die im Verhältnis zu anderen Wohnungen im Bezirk bzw den Nebenbezirken besonders gut gelegen sind. Der für den Lagezuschlag maßgeblichen Umstände müssen dem Mieter in Schriftform bis spätestens bei Zustandekommen des Mietvertrages ausdrücklich bekanntgegeben werden. Es empfiehlt sich, den Lagezuschlag auch im Mietvertrag schriftlich festzuhalten und die überdurchschnittliche Lage genau auszuformulieren. Zum Lagezuschlag ist aber festzuhalten, dass die Rechtsprechung des OGH uneinheitlich ist und bei jedem Einzelfall ein neues Ergebnis herauskommen kann.

Spezialfälle

Befristungsabschlag: Der Befristungsabschlag ist eine 25%ige Reduzierung des gesetzlichen Mietzinses für befristete Mietverhältnisse, die grundsätzlich dem Vollanwendungsbereich unterliegen. Hingegen ist die Befristungsabschlagsregelung auf Mietverhältnisse, die nicht dem MRG oder dem Teilanwendungsbereich des MRG sowie anderen Vorschriften (zB WGG) unterliegen, nicht anzuwenden.

Beispiel Einfamilienhaus: Seit 1.1.2002 unterliegen Mietverhältnisse in Ein- und Zweifamilienhäusern nicht dem MRG, sondern den allgemeinen Regelungen des ABGB. Daher sollte der Mietvertrag alle wichtigen Punkte (Mietzins, Dauer, Kündigungsbestimmungen etc) regeln. Im ABGB gibt es keine Regelungen zur maximalen Höhe des Mietzinses oder für Betriebskosten, sodass die Betriebskosten im Mietvertrag, ebenso wie eine Indexanpassung, geregelt werden müssen. Ein befristeter Mietvertrag gilt zwar für die gesamte Dauer der Befristung, ohne Kündigungsmodalitäten können weder Mieter noch Vermieter vorzeitig kündigen (lediglich einvernehmlich wäre eine frühere Beendigung möglich). Ein unbefristeter Mietvertrag wiederum hat ohne entsprechende Regelungen keinen gesetzlichen Kündigungsschutz, sodass der Mietvertrag jederzeit mit einer Frist von einem Monat kündigt werden kann.

Wohnung WGG: Für eine Wohnung nach dem WGG (diese werden immer häufiger auch von Privaten vermietet), gilt grundsätzlich das Prinzip des kostendeckenden Entgelts für die Genossenschaft. Der Mietzins darf weder höher noch niedriger sein, als es zur Deckung der Herstellungskosten des Gebäudes, der laufenden Bewirtschaftungskosten und der Bildung einer Rücklage notwendig ist, samt einem Pauschalbetrag für die Verwaltung. Seit WGG Novelle 2019 gilt für gefördert errichtetes Wohnungseigentum 15 Jahre nach Verkauf an den Mieter/Nutzungsberechtigten, die volle Anwendbarkeit des MRG und der jeweilige Richtwertmietzins ohne Zu- und Abschläge, wobei aber der Befristungsabschlag schon gilt.