Mietwohnung und Erbenhaftung

Wer muss sich im Todesfall um die Kündigung des Mietverhältnisses kümmern? Können die Erben die Wohnung auch weiterhin benutzen? Zu diesen Fragen besteht oft Rechtsunsicherheit bei den Erben.

Wenn der Verstorbene als Mieter mit einem Ehepartner, einem Lebenspartner, Kindern oder anderen Personen in einer auf Dauer angelegten Haushaltsgemeinschaft gelebt hat, besteht kraft Gesetzes eine Sonderrechtsnachfolge. In der in den §§ 563, 563 b BGB festgesetzten Reihenfolge treten die Ehepartner oder Lebenspartner, danach die Kinder und andere Angehörige, dann die anderen Personen, die mit dem Verstorbenen in häuslicher Gemeinschaft gelebt haben, in das Mietverhältnis ein. Dieser Eintritt geht den Rechten der Erben vor, es sei denn, erstere erklären binnen eines Monats seit Kenntnis vom Todesfall, dass sie auf die Fortsetzung des Mietverhältnisses verzichten. Allerdings haften die eintretenden Mitbewohner dann auch für die Mietschulden des Verstorbenen, die vor dessen Tod entstanden sind.

Der Vermieter kann gegen diese Sonderrechtsnachfolge nur dann mit einer Kündigung vorgehen, wenn wichtige Gründe in der Person der Eintretenden bestehen. Dies könnte zum Beispiel Alkoholismus oder Zahlungsunfähigkeit sein.

Wenn die Mitbewohner nicht in den Mietvertrag eingetreten sind, so treten die Erben in das Mietverhältnis ein, siehe § 564, 580 BGB. In diesem Fall können aber sowohl die Erben als auch der Vermieter mit einem Sonderkündigungsrecht von drei Monaten ohne Angabe von Gründen kündigen. Das Recht muss innerhalb von einem Monat ab Kenntnis vom Tod des Mieters ausgeübt werden. Auf die laufenden Fristen ist also besonderes Augenmerk zu legen.

Für die bis zur Wirksamkeit der Kündigung entstehenden Mietverbindlichkeiten haften die Erben auch mit ihrem eigenen Vermögen, es sei denn, sie haben die Haftung auf das Erbe beschränkt. Dies ist durch Errichtung eines Inventars innerhalb von 3 Monaten und durch anschließenden Nachlassinsolvenzantrag zu erreichen. Dies gilt auch für Schadensersatzforderungen wegen Beschädigungen an der Mietsache oder für geschuldete Schönheitsreparaturen.

Wenn die Erben aber die Erbschaft ausgeschlagen haben, gilt dies nicht. Sie treten dann überhaupt nicht in den Mietvertrag ein.

Rechtsanwältin Isolde Borsos

Kanzlei Prof. Nauschütt & Collegen