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OLG-Urteil: Wohn- oder Gewerbemiete – Antrag entscheidet!
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Wohnraum- oder Gewerbemiete? Ein Streit mit Folgen
Gewerberaum oder Wohnraum – diese Frage ist im Mietrecht alles andere als trivial. Sie beeinflusst nicht nur die rechtlichen Regelungen, sondern auch, welches Gericht zuständig ist. Ein aktuelles Urteil des Oberlandesgerichts Brandenburg zeigt: Entscheidend ist nicht, wie der Vertrag bezeichnet wurde, sondern was der Klageantrag und der Sachvortrag des Klägers belegen (OLG Brandenburg, Urt. v. 13.02.2024 – 3 U 96/23).
Der Fall: Kündigung eines „Gewerbemietvertrags“
Ein Vermieter kündigte einen „Gewerbemietvertrag“ wegen Zahlungsverzuges. Die Mieter behaupteten jedoch, die Räume seien als Wohnung gedacht gewesen und der Vertrag lediglich falsch bezeichnet. Das Gericht entschied zugunsten des Vermieters: Der Streitgegenstand wird durch den Klageantrag bestimmt. Ein Wohnraummietverhältnis lag nach dem schlüssigen Vortrag des Klägers nicht vor.
Warum ist der Klageantrag so wichtig?
Das Gericht prüft die Zuständigkeit anhand des Klageantrags und der vorgebrachten Tatsachen – nicht nach der Rechtsauffassung des Beklagten. Entscheidend ist, ob die Angaben des Klägers schlüssig und substantiiert darlegen, dass es sich um ein Gewerbemietverhältnis handelt. Der Einwand der Mieter wurde zurückgewiesen, da der Kläger überzeugend darlegte, dass keine Wohnnutzung vereinbart war.
Was bedeutet das für Mieter und Vermieter?
Für Vermieter:
- Präzise Argumentation: Bringen Sie in Ihrer Klage detaillierte Angaben zum Vertragszweck vor.
- Vertragsbezeichnung ist nicht alles: Auch die tatsächliche Nutzung spielt eine Rolle, aber sie sollte mit dem Vortrag übereinstimmen.
Für Mieter:
- Klare Beweise: Wenn Sie behaupten, dass ein Wohnraummietverhältnis besteht, müssen Sie dies substantiiert nachweisen.
- Vorsicht vor Gerichtsstand: Ein falscher Klagevortrag kann zu einem ungünstigen Gerichtsstand führen.
Warum ist das Urteil wichtig?
Das Urteil zeigt, wie entscheidend ein präziser Klageantrag und ein fundierter Sachvortrag sind. Es stärkt die Position des Klägers, der den Rahmen des Verfahrens festlegt, und mahnt Beklagte, sich gut auf solche Streitigkeiten vorzubereiten.
Zusammenfassung: Ob ein Mietverhältnis als Wohn- oder Gewerberaum gilt, entscheidet der Klageantrag des Vermieters – nicht die Behauptung des Mieters. Präziser Vortrag ist der Schlüssel zu einer erfolgreichen Klage!m
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