Portugal: Vermietung von Immobilien an Touristen: Was man wissen sollte: Teil II

Im Anschluss an Teil I der Regelungen, die man bei der Vermietung von Immobilien in Portugal an Touristen (sog. Alojamento Local) kennen sollten, werden nachfolgend noch folgende Vorschriften erörtert:

5. AL-Vermietungserlaubnis ist an den konkreten Wohnraum gekoppelt

Grundsätzlich ist die AL-Vermietungserlaubnis an den konkreten Wohnraum gekoppelt, d. h. im Falle eines Eigentumswechsels muss keine neue Erlaubnis eingeholt werden. Vielmehr muss der neue Betreiber nur sein Gewerbe anmelden und dies anzeigen. Eine Ausnahme besteht aber bei den Kategorien „Wohnhaus“ und „Apartment“, wenn diese sich in einer Verbotszone (dazu weiter unten) befinden. In diesem Falle ist die Erlaubnis an die Person des Gewerbetreibenden und somit nicht an die Immobilie gekoppelt. Die Erlaubnis zur AL-Vermietung erlischt, wenn der Wohnraum veräußert oder (langfristig) vermietet wird; dies gilt auch bei juristischen Personen, wenn über 50 % des Stammkapitals übertragen wird.

6. Ausweitung der Haftung und obligatorische Haftpflichtversicherung

Der Gewerbetreibende haftet verschuldensunabhängig für alle Schäden, die daraus entstehen, dass der Wohnraum sich nicht zum Vermieten eignet bzw. nicht die gesetzlichen Bestimmungen erfüllt. Bei Antragstellung hat er an Eides statt versichert, dass alle Regelungen eingehalten sind (dazu s. o.). Ferner haftet der Gewerbetreibende gesamtschuldnerisch mit dem Mieter für Schäden, die an dem Gebäude, in der sich der vermietete Wohnraum befindet, eintreten. Letzteres ist neu. Neu ist auch, dass er einen Versicherungsvertrag abschließen muss. Es muss sich um eine Haftlichtversicherung handeln, die Beschwerden von Mietern und Dritten im Rahmen des AL-Vermietungsgewerbes abdeckt, einschließlich von Feuerschäden. Fehlender Versicherungsschutz führt zum Widerruf der Erlaubnis.

7. Stärkung der Rechte der Eigentümerversammlungen bei Wohnungseigentum

Besteht Wohnungseigentum und somit eine Wohnungseigentümerversammlung, die das demokratische Gremium bei solchen Gemeinschaften ist, können Eigentümer, welche zusammen die Mehrheit des Wertes (Promille-Zahl) des Gesamtgebäudes repräsentieren, beschließen, dass ein AL-Vermietungsgewerbe eingestellt wird. Dieser Beschluss muss sich jedoch auf einen konkreten AL-Wohnraum beziehen und es muss vorgetragen werden, dass es wiederholt und nachweisbar zu Vorkommnissen gekommen ist, welche die gewöhnliche Nutzung des Gebäudes beeinträchtigen und die Wohnungseigentümer belästigen und in deren Ruhe stören. Das beschlossene AL-Verbot darf einen Zeitraum von 1 Jahr nicht überschreiten. Während dieses Zeitraums bleibt das Verbot auch bestehen, falls es zu einem Wechsel des Gewerbetreibenden kommt. Der Beschluss ist dem Gemeindeamt zu übermitteln, das über das Verbot bzw. den Widerruf der AL-Vermietungserlaubnis entscheidet.

Neu ist außerdem, dass der Gewerbetreibende für Kosten von Arbeiten an Gemeinschaftsflächen aufkommen muss, die für die AL-Vermietung notwendig sind. Ferner kann ein zusätzlicher Kostenbeitrag vom Gewerbetreibenden infolge der gesteigerten Nutzung der Gemeinschaftsflächen verlangt werden; dieser Kostenbeitrag darf jedoch 30 % des jährlichen Regelkostenbeitrags nicht überschreiten.

8. Betriebszeiten und Zutrittsverbote

Der Gewerbetreibende kann die Öffnungszeiten grundsätzlich frei festlegen. Wohnraum der Kategorie „Gästehäuser“ müssen die Zeiten allerdings öffentlich bekanntgeben, wenn sie nicht das ganze Jahr geöffnet sind. Personen, die nicht Mieter oder deren Gäste sind, kann der Zutritt untersagt werden. Wer den Betrieb stört, insbesondere infolge von Ruhestörungen, kann vom Gewerbetreibenden ausgeschlossen werden. Betriebsvorschriften und Regeln über die Ruhestörung sollen bei allen Wohnraumkategorien öffentlich ausgelegt werden.

9. Informationsbuch

Zusätzlich zu dem „Beschwerdebuch“, das bei allen AL-Gewerben verpflichtend ist, muss ab sofort in jedem AL-Wohnraum ein „Informationsbuch“ ausgelegt werden. Das Buch muss in portugiesischer und englischer sowie in mindestens zwei weiteren Fremdsprachen verfasst sein. Dieses Buch muss Informationen über den Betrieb der AL-Einrichtung, interne Nutzungsregeln, Mülltrennung und -abfuhr, Verwendung der elektronischen Geräte, über die Ruhestörung und Ähnliches sowie die Telefonnummer des Verantwortlichen für das Mietobjekt enthalten. Bei Wohnungseigentümergemeinschaften ist außerdem die Hausordnung beizufügen; der Verantwortliche für das Mietobjekt hat der Hausverwalter seine Telefonnummer zu hinterlassen.

10. Befugnis der Gemeinde Verbotszonen auszuweisen

Gemeinden können durch Verordnung, deren Aufstellung begründet werden muss, bestimmte AL-Verbotszonen ausweisen. Diese Zonen müssen sich auf eine Ortsgemeinde (freguesia) beziehen und können entweder das gesamte Gebiet oder nur Teile davon erfassen. Dieses Verbot kann absolut, d. h. es dürfen keine neuen AL-Vermietungsgewerbe mehr eingerichtet werden oder relativ sein, d. h. es wird nur eine begrenzte Anzahl von AL-Betrieben erlaubt. Bei einem relativen Verbot kann die Begrenzung in Prozent gemessen an der Gesamtzahl von Wohnräumen festgelegt werden. Mindestens alle zwei Jahre muss die Gemeinde die Verbote neu begutachten. In diesen Verbotszonen setzt ein neues AL-Gewerbe die ausdrückliche Erlaubnis der Gemeinde voraus. Damit die Effizienz der sich noch in Vorbereitung befindlichen Verordnung nicht ins Leere läuft, dürfen Gemeinden über einen Zeitraum von bis zu 1 Jahr eine AL-Sperre bis zum Inkrafttreten der Verordnung einrichten. In Verbotszonen darf der gleiche Eigentümer maximal 7 AL-Vermietungsgewerbe betreiben.

11. Übergangsvorschriften

Alle bis zum 21. Oktober 2018 (Datum des Inkrafttretens der neuen Regelungen) erteilten AL-Vermietungsgewerbe bleiben gültig. Neue Gewerbe haben die neuen Anforderungen zu erfüllen. Alle bestehenden Gewerbe müssen innerhalb eines Zeitraums von maximal 2 Jahren die neuen Bestimmungen umsetzen, d. h. insbesondere die AL-Haftpflichtversicherung abschließen und die AL-Schilder zu fixieren.