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Ratgeber: Worauf Sie beim Kauf einer vermieteten Wohnung achten sollten
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Der Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung kann eine attraktive Geldanlage sein – schließlich profitieren Sie von laufenden Mieteinnahmen, und der Marktwert einer Immobilie steigt in der Regel langfristig auch an. Doch gerade für angehende Immobilienbesitzer und Vermieter gibt es eine Vielzahl an rechtlichen und praktischen Details zu beachten, die oft erst auf den zweiten Blick ersichtlich werden. Ein häufig unterschätztes Thema: der bestehende Mietvertrag. Denn dieser Vertrag bestimmt die Beziehung zwischen Ihnen als künftigem Eigentümer und dem Mieter, was mit weitreichenden Konsequenzen verbunden sein kann.
Der Mietvertrag: Ihre Rechte und Pflichten als neuer Eigentümer
Grundsätzlich übernehmen Sie als Käufer einer vermieteten Wohnung automatisch den bestehenden Mietvertrag – ohne Einschränkungen. Das bedeutet, dass alle Regelungen und Verpflichtungen des bisherigen Eigentümers nahtlos auf Sie übergehen. Dazu zählen unter anderem die Höhe der Miete, Vereinbarungen über Nebenkostenabrechnungen und Fristen zur Kündigung. Ein bestehender Mietvertrag schränkt somit Ihre Flexibilität als neuer Eigentümer ein, was für viele Käufer überraschend ist.
Eine fundierte Prüfung des Mietvertrags ist daher essenziell, bevor Sie den Kauf abschließen. Einige Fallstricke, die hier auftauchen können, sind unter anderem:
Mietpreisbindung: Liegt die vereinbarte Miete weit unter dem aktuellen Mietspiegel, könnte sich das langfristig auf Ihre Rendite auswirken. Mieterhöhungen sind oft nur in engen rechtlichen Grenzen möglich.
Kündigungsschutz: Mieter, die schon seit vielen Jahren in der Wohnung leben, genießen häufig einen erweiterten Kündigungsschutz. Eine Eigenbedarfskündigung ist in solchen Fällen rechtlich komplizierter und langwieriger durchsetzbar.
Mietmängel und Instandhaltungspflichten: Wurde im Mietvertrag beispielsweise festgelegt, dass der Vermieter bestimmte Reparaturen übernimmt, sind Sie als neuer Eigentümer daran gebunden. Eine unklare oder ungünstige Klausel kann hier schnell zu teuren Überraschungen führen.
Der Kaufvertrag: Mehr als nur ein Formalakt
Auch der Kaufvertrag selbst sollte vor der Unterschrift genau geprüft werden, da er die Rahmenbedingungen Ihres Eigentumserwerbs und die Übergangsbestimmungen regelt. Hier können sich spezielle Klauseln verbergen, die sich auf den Mietvertrag oder Ihre künftigen Rechte und Pflichten auswirken.
Ein Beispiel: Wenn eine Klausel im Kaufvertrag festlegt, dass Sie als neuer Eigentümer für eventuell noch offene Nebenkostenabrechnungen haften, könnten Sie ungewollt für Nachzahlungen des Vorjahres herangezogen werden. Solche Klauseln sind oft klein gedruckt und gehen im umfangreichen Vertragswerk leicht unter.
Unser Tipp: Expertenprüfung für mehr Sicherheit
Da Miet- und Kaufverträge oft aus vielen Seiten und komplexen rechtlichen Bestimmungen bestehen, empfiehlt es sich, einen Experten hinzuzuziehen. Eine fundierte Immobilienkaufvertragsprüfung durch einen spezialisierten Anwalt kann helfen, versteckte Klauseln und potenzielle Risiken frühzeitig zu identifizieren. Damit sind Sie bestens gerüstet, um den Kauf Ihrer vermieteten Wohnung mit einem guten Gefühl und einer klaren rechtlichen Grundlage abzuschließen.
Für eine umfassende und zuverlässige Prüfung bieten wir Ihnen eine detaillierte Immobilienkaufvertragsprüfung für 299 Euro an. Damit wissen Sie genau, worauf Sie sich einlassen – und können Ihre Entscheidung sicher und gut informiert treffen. Ich freue mich auf Ihre Nachricht oder Ihren Anruf.
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