SEB Immoinvest – Wie stehen die Chancen für den offenen Immobilienfonds?

Ein Bericht des Handelsblatts vom 19.03.2012 über den offenen Immobilienfonds SEB Immoinvest enthält gleich zu Beginn keine gute Prognose für dessen Zukunft: „Die Chancen schwinden, dass er bis Anfang Mai wieder öffnet. Er könnte abgewickelt werden." Anlegern des SEB Immoinvest, die sich jetzt von ihren Anteilen trennen möchten, bleibt nur der riskante Gang an die Börse, die Hoffnung, dass die Wiedereröffnung klappt bzw. die Abwicklung nur wenige Verluste mit sich bringt oder sie müssen alternative Möglichkeiten erkunden, sich von ihrer Beteiligung am SEB Immoinvest zu lösen.

Der offene Immobilienfonds SEB Immoinvest wurde im Mai 2010 geschlossen, da dessen freie flüssige Mittel weniger als 5 % des Fondsvolumens betrugen. In diesem Fall ist eine Schließung gesetzlich vorgesehen; die maximale Dauer einer Schließung beträgt 2 Jahre, weswegen im Mai 2012 entschieden werden muss, ob der SEB Immoinvest wiedereröffnet oder ob es zu einer Auflösung des offenen Immobilienfonds kommt. Aktuell können Anleger ihre Anteile nur an der Börse verkaufen.

Börsenverkauf bei aktuellem Kurs nur mäßig attraktiv

Für die Anleger des SEB Immoinvest ist ein Verkauf über die Börse mit verschiedenen Verlustrisiken behaftet. Zum einen fallen bei einem Börsenverkauf Gebühren an, die den Gewinn schmälern. Zum anderen spiegeln die aktuellen Kurse des SEB Immoinvest kaum den tatsächlichen Wert des SEB Immoinvest wider. Der Kurs bewegt sich bei 35 Euro je Anteil und liegt damit gut 30 % unter dem von SEB angegebenen Wert eines Anteils, welcher mit 54 Euro beziffert wird. Diese Zahlen lassen einen Verkauf an der Börse nur mäßig attraktiv erscheinen.

Auch das von der Ratingagentur Scope verliehene Rating „BB+" dürfte keine exzellente Verkaufsförderung sein. Zwar ist die Note des SEB Immoinvest verglichen mit den Noten anderer Immobilienfonds nicht allzu schlecht - Morgan P2 Value und Degi International erhielten von Scope ein „D" -, aber B-Ratings sind dennoch keine Spitzennoten. Anleger, die nicht den Gang an die Börse wagen wollen, könnten im Mai 2012 mit einer endgültigen Auflösung des SEB Immoinvest konfrontiert werden. Eine Abwicklung endet zwar selten im Totalverlust, da die Immobilien des SEB Immoinvest bedeutende Werte darstellen, aber sie kann bis zu 5 Jahre andauern. Des Weiteren kann auch eine Abwicklung mit Verlusten für die Anleger des SEB Immoinvest verbunden sein.

Abwicklung birgt ebenfalls Risiken für Anleger

Wie erfolgreich eine Auflösung ist, hängt entscheidend davon ab, welche Preise für die Immobilien des Fonds erzielt werden können. Der offene Immobilienfonds SEB Immoinvest investierte ein Fünftel seines 6,3 Mrd. Euro-Vermögens in einen Bürogebäudekomplex am Potsdamer Platz in Berlin. Da einer der Hauptmieter, der Daimler-Konzern, nach Angaben des Handelsblatts dieses Jahr Mietverträge für 32.000 m² Fläche kündigte und sich im nächsten Jahr von weiteren 20.000 m² Bürofläche lösen möchte, könnte ein erhöhter Leerstand in dem Gebäude drohen, wenn sich keine Nachmieter für ca. 52.000 m² Bürofläche finden sollten.

Leerstände würden sich aber negativ auf Verkaufsverhandlungen auswirken. Auch müsste SEB Immoinvest im Fall einer Abwicklung einen Käufer für ein 1,3 Mrd. Euro teures Objekt finden, was ebenfalls eine Herausforderung sein kann. Bereits im vergangenen Jahr scheiterte ein Verkauf des Gebäudes am Potsdamer Platz. Für die Anleger kommt noch ein weiteres Verlustrisiko hinzu, denn sie müssen die Transaktionskosten, die mit jedem Immobilienverkauf einhergehen, schultern. Insgesamt sind Prognosen, wie gut oder schlecht eine Abwicklung funktionieren könnte, schwierig, da die Liquidation eines offenen Immobilienfonds in der Größe des SEB Immoinvest ein Premiere wäre.

Falschberatung kann Ausstieg ermöglichen

Anleger des SEB Immoinvest, die den Gang an die Börse scheuen und sich nicht mit der weiteren ungewissen Entwicklung des SEB Immoinvest abfinden wollen, können einen auf Kapitalanlagenrecht spezialisierten Fachanwalt aufsuchen, um Möglichkeiten eines verlustfreien Ausstiegs überprüfen zu lassen. Häufig ließ die Anlageberatung durch Banken und Anlageberater zu wünschen übrig. In vielen Fällen war sie weder anleger- noch anlagegerecht und somit fehlerhaft. Beispielsweise wurden Anleger nicht ausreichend über die Risiken eines offenen Immobilienfonds, insbesondere die Möglichkeit der Schließung, aufgeklärt.

Es gibt eine von der Anlegerschutzkanzlei Dr. Stoll & Kollegen Rechtsanwaltsgesellschaft mbH gegründete Interessengemeinschaft für Anleger des SEB Immoinvest, in welcher sich Anleger des offenen Immobilienfonds zusammenschließen können, um gemeinsam gegen SEB Immoinvest vorgehen zu können. Es ist eine „Sammelklage" geplant. Anleger, die in den offenen Immobilienfonds SEB Immoinvest investierten, können erwägen, sich dieser Interessengemeinschaft anzuschließen, da eine gemeinschaftliche Interessendurchsetzung effektiver ist.

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