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Gestaltungsoption Familienheim bei Übertragung von Immobilien - Fluch und Segen zugleich?
- 4 Minuten Lesezeit
Für viele Familien ist das Eigenheim ein beträchtlicher Vermögensbestandteil, der langfristig auf nachfolgende Generationen übergehen soll.
Im Zuge der generationsübergreifenden Übertragung von Immobilien stehen Betroffene regelmäßig vor der Frage, wie diese möglichst steuergünstig gestaltet werden kann.
Dabei verspricht die Option einer steuerfreien Übertragung der Immobilie als sog. Familienheim eine attraktive Gestaltungsvariante zu sein. Doch die gesetzlichen Vorgaben hierfür sind streng und diesbezügliche Nachfolgeregelungen keineswegs risikofrei.
Vermeiden Sie schwerwiegende finanzielle Folgen, indem Sie frühzeitig auf die Fachkunde von Spezialisten im Steuerrecht zurückgreifen.
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Vorsicht ist besser als Nachsicht.
Warum die Steuerbefreiung des Familienheims steuerlich attraktiv ist
Die gesetzliche Grundlage für die Steuerbefreiung des Familienheims findet sich in § 13 Abs. 1 Nr. 4 a - c des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG). Als Gestaltungsmöglichkeiten in Betracht kommen demnach grundsätzlich zweierlei Übertragungsmodelle:
- Übertragung des Familienheims zu Lebzeiten
- Erwerb des Familienheims von Todes wegen
Erhebliches Sparpotential hinsichtlich der Erbschaft- und Schenkungsteuer bietet die Übertragung des Familienheims zwischen Eheleuten zu deren Lebzeiten, vgl. § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG.
Eine Übertragung von Immobilien auf diesem Wege empfiehlt sich insbesondere dann, wenn
- wesentliches Immobilienvermögen in der Hand eines Ehegatten liegt,
- dieses Immobilienvermögen in seinem Wert die vom Gesetzgeber für einen Zeitraum von zehn Jahren (vgl. § 14 ErbStG) gewährten Steuerfreibeträge (unter Eheleuten beispielsweise 500.000 EUR, zu Kindern 400.000 EUR, vgl. § 16 ErbStG) erheblich übersteigt und
- das Immobilienvermögen zeitnah beispielsweise auf Kinder weiter übertragen werden soll.
Der Vorteil der Steuerbefreiung des Familienheims besteht darin, dass die Steuerfreibeträge des § 16 ErbStG unangetastet bleiben und weiterhin in vollständiger Höhe ausgenutzt werden können. Es verfallen hier keine persönlichen Steuerfreibeträge.
Zudem bewirkt eine Zuwendung im Wege der Schenkung unter Ehegatten zu Lebzeiten eine Vermögensaufteilung, die wiederum eine schnellere Vermögensübertragung auf Kinder ermöglicht.
Anders als beim Übergang des Familienheims durch Erbschaft ist der überlebende Ehegatte in dieser Konstellation auch nicht gehalten, das lebzeitig geschenkte Familienheim mindestens zehn Jahre selbst weiter zu nutzen, damit die Steuerbefreiung nicht wieder entfällt.
Voraussetzung für eine Übertragung des Immobilienvermögens auf diesem Wege ist jedoch stets, dass die zu übertragende Wohnung im Zeitpunkt der Zuwendung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird und sich dort vor allem der Mittelpunkt des familiären Lebens der Eheleute befindet.
Zusammengefasst:
Übertragungen von Eigentums- oder Miteigentumsanteilen am Familienheim zwischen Eheleuten sind - unabhängig vom Wert der Immobilie - vollständig von der Schenkungsteuer befreit.
Der persönliche Freibetrag für Zuwendungen zwischen Eheleuten bleibt davon unberührt. Eheleute können somit - unabhängig von der Übertragung des Familienheims - weiterhin innerhalb von zehn Jahren Zuwendungen im Wert von 500.000 EUR aneinander tätigen.
Eine Pflicht zum Halten des Familienheims auf gewisse Dauer besteht nicht.
Die Kehrseite der Steuerbefreiung
Es ist nicht alles Gold, was glänzt. Auch im Kontext der Steuerbefreiung für das Familienheim nicht.
Betroffene übersehen oftmals die mit der Steuerbefreiung des Familienheims einhergehenden speziellen Anforderungen und Risiken.
Während eine schenkweise Übertragung des Familienheims bei Vorliegen aller Voraussetzungen zwar steuerfrei möglich ist, fordert das Finanzamt dennoch häufig eine Schenkungsteuererkärung - insbesondere, wenn nur ein Teil des übertragenen Grundvermögens als Familienheim genutzt wird. Für die Erstellung einer solchen Erklärung empfiehlt es sich dringend, Steuerexperten zu Rate zu ziehen. DNK Rechtsanwälte sind Ihnen hierbei gerne behilflich.
Insbesondere bei der Übertragung von Immobilienvermögen von Todes wegen (oben dargestellt als Variante 2) wird oft auch die dann geltende 10-Jahres-Frist zum Halten der Immobilien durch den oder die Erben übersehen. Wird das Eigentum am Familienheim innerhalb von zehn Jahren ab Erwerb auf einen Dritten übertragen, kann die Steuerbefreiung rückwirkend entfallen. Dies führt in der Regel zu einer nachträglichen Erbschaftsbesteuerung - mit drastischen finanziellen Folgen.
Ein weiteres Risiko bei der Übertragungsvariante zu Lebzeiten kann § 278 Abs. 2 AO darstellen.
DNK Rechtsanwälte stehen für Sie zur Verfügung, um eine individuelle Einschätzung Ihres Anliegens vorzunehmen und spezifische Risiken zu evaluieren. Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren.
Das können Sie von uns erwarten
Unsere Kanzlei DNK Rechtsanwälte ist seit Jahren auf das Steuerrecht und Steuerstrafrecht spezialisiert. Mit unserem Team hochqualifizierter Beraterinnen und Berater im Steuerrecht bieten wir unseren Mandanten maßgeschneiderte Lösungen für jedes steuerrechtliche Anliegen.
Aufgrund unserer langjährigen Erfahrung in der Branche verstehen wir die komplexen steuerlichen Anforderungen unserer Mandantschaft und arbeiten effizient daran, sie bestmöglich umzusetzen.
Wir verstehen unsere anwaltliche Tätigkeit als höchstpersönliche Dienstleistung, die dazu dient, dass Sie sich um die Angelegenheit nicht mehr kümmern müssen, sondern Entlastung bekommen. Professionelle Unterstützung ist für uns eine Selbstverständlichkeit.
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