Steuerfalle: Übertragung des Eigenheims nach Trennung oder Scheidung

Ein wesentlicher Bestandteil im Rahmen einer Trennung oder Scheidung ist die Frage, wer die eigengenutzte Immobilie übernimmt oder ob diese verkauft werden muss.

Zwar kann in rechtlicher Hinsicht hierüber problemlos eine Einigung erzielt werden, jedoch muss die Frage der Spekulationssteuer im Rahmen des § 23 EStG berücksichtigt werden. Dies wird häufig übersehen und führt, insbesondere bei dem Ehegatten, welcher dem anderen das Eigentum überträgt, zu einer nicht unerheblichen Steuerbelastung.

Warum?

Die Ehegatten kauften im Jahre 2007 gemeinsam eine Immobilie zum Preis von 300.000 €. Der Ehemann zieht 2009 aus. Im Jahre 2012 sehen sich die Eheleute in der Lage, die Frage zu klären, was mit der Immobilie geschehen soll. Die Frau möchte das Haus übernehmen. Es wird ein Gutachten zum Verkehrswert erstellt. Dieser beträgt 550.000 €. Die Ehefrau übernimmt den hälftigem Miteigentumsanteil des Ehemannes und zahlt 275.000€ an ihn aus. Ende gut, alles gut?

Leider nicht. Kurze Zeit später erhält der Ehemann einen Steuerbescheid, wonach er den Differenzbetrag zwischen 150.000 € und 275.000€ im Rahmen des § 23 EStG versteuern muss.

Der Ärger beim Ehemann ist groß. Kann er etwas dagegen tun?

Leider ebenfalls nein. Die Eheleute haben schlicht und ergreifend einen erheblichen Bestandteil der Vermögensauseinandersetzung übersehen. Auch beim Verkauf der gemeinsamen Immobilie fällt die sogenannte Spekulationssteuer im Rahmen des Einkommensteuerrecht nach § 23 EStG an.

Diese ist dann fällig, wenn die Immobilie oder ein Miteigentumsanteil an der Immobilie innerhalb einer Frist von zehn Jahren nach der Anschaffung wieder verkauft wird und der Verkaufserlös über den Anschaffungskosten liegt. Genau diese Zehnjahresfrist wurde vorliegend nicht beachtet. Haben die Eheleute vor genau zehn Jahren die Immobilie erworben, besteht im Rahmen der Spekulationssteuer keine Gefahr.

Im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung hat es daher oberste Priorität, dass genau diese Zeitschiene von den anwaltlichen Beratern berücksichtigt wird.

Erfolgt innerhalb der zehn Jahre eine Veräußerung oder Übertragung an den anderen Ehegatten, muss besonderes Augenmerk auf die Ausnahmevorschriften gelegt werden. Eine Spekulationssteuer fällt zum Beispiel dann nicht an, wenn die zu veräußernde Person im Jahr vor der Veräußerung in der Immobilie gelebt hat.

Vorliegend ist der Ehemann jedoch drei Jahre vor der Übertragung ausgezogen.

Eine Beratung durch eine Fachanwältin für Familienrecht oder einen Fachanwalt für Familienrecht hätte den Ehemann sicherlich vor einer erheblichen finanziellen Belastung bewahrt.