steuerliche Fallstricke beim Familienheim

Inzwischen ist vielen bekannt, dass im Rahmen der Erbschafts- und Schenkungssteuer eine Steuerbefreiung für das sog. Familienheim gemäß § 13 Abs.1 Nr.4 a-c ErbStG zu großen Steuervorteilen führen kann. In der Praxis gibt es in diesem Kontext aber viel gefährliches Halbwissen und das Risiko einer abweichenden Einzelfallbeurteilung durch die Finanzbehörde wird unterschätzt. Folgendes sollte in jedem Fall beachtet werden:

1. Eine steuerfreie Gestaltung zu Lebzeiten ist zwischen Eheleuten möglich. Kaum bekannt ist, dass es dann keine sog. Behaltefrist von 10 Jahren gibt. Diese Gestaltungsoption bietet sich beispielsweise an, wenn die Immobilie im Eigentum nur eines Ehegatten steht und ein Ausgleich des Vermögens erfolgen soll. Dies hat dann den Vorteil, dass beide Eheleute gegenüber den Kindern die sachlichen Steuerfreibeträge des § 16 ErbStG in Höhe von jeweils € 400.000,00 ausschöpfen können.
2. Bei einer solchen Gestaltung muss konkret die Grundbuchsituation, der Stand der Verbindlichkeiten (Darlehen) und die wirtschaftliche Absicherung in einem notariellen Vertrag beachtet werden. Dies gilt beispielsweise beim risikobehafteten Behalt einer dinglichen Rechtsposition (Nießbrauch und Wohnrecht) oder für Rückforderungsrechte.
3. In Bezug auf die Situation zu den Abkömmlingen gilt die Steuerbefreiung nur für den Erbfall. Deshalb ist eine sorgfältige testamentarische Regelung notwendig, insbesondere um Streit zu vermeiden und zu gewährleisten, dass das Familienheim vom ausgewählten Kind auch zeitnah bezogen werden kann. Wird der steuerbefreiende Einzug durch einen Streit in der Erbengemeinschaft verhindert, fällt die Steuerbefreiung möglicherweise Weg. Momentan muss nach der Rechtsprechung die Übernahme des Familienheims binnen sechs Monate nach dem Erbfall erfolgen.

Damit sämtliche Steuergestaltungen wirken, ist es aber notwendig, dass es sich überhaupt um ein Familienheim handelt. Insbesondere wenn ein Elternteil verstorben ist und der andere Elternteil in ein Pflegeheim muss, sollte sorgfältig dokumentiert werden, dass der Umzug medizinisch und pflegerisch notwendig gewesen ist. Dann kann die Option der Steuerbefreiung ggf. erhalten bleiben.