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Stillschweigende Verlängerung trotz fristloser Kündigung
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Der Fall:
Der Vermieter kündigt den befristeten Gewerberaummietvertrag wegen offener Mieten fristlos und verlangt die Räumung innerhalb von zwei Tagen. Der Vermieter übt das Vermieterpfandrecht aus, kündigt in einem weiteren Schreiben nochmals und fordert den Mieter auf, einen Nachmieter zu stellen. Daraufhin kündigt der Mieter selbst ordentlich. Der Mieter räumt allerdings erst einige Monate später. Der Vermieter widerspricht einer stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses zu keinem Zeitpunkt. Die Mieträume werden 21 Monate später neu vermietet. Nun macht der Vermieter Nutzungsentschädigung bis dahin geltend.
Das Gericht:
Der BGH gibt dem Vermieter zum Teil Recht. Allerdings habe sich wegen des fehlenden Widerspruchs gemäß 545 S. 1 BGB das Mietverhältnis nicht auf unbestimmte Zeit verlängert. Denn bereits die begehrte Räumung, die der Vermieter innerhalb von zwei Tagen verlangt hatte, verdeutlicht den fehlenden Willen des Vermieters, das Mietverhältnis fortzusetzen. Allerdings erhält der Vermieter keine Nutzungsentschädigung. Dafür hat er einen Anspruch auf Schadensersatz gemäß 280 BGB im Umfang der bis zum Vertragsablauf fest vereinbarten Miete. Der Vermieter muss sich ebenfalls entgegenhalten, dass er nicht alles getan hat, dass die Räume sofort wieder hätten vermietet werden können und nicht erst nach 21 Monaten.
Kopinski-Tipp:
Bei einer Kündigung muss der Vermieter immer den Zusatz hinzufügen, dass einer stillschweigenden Fortsetzung des Mietvertrages widersprochen wird.
S. a. BGH, 22.01.2018, XII ZR 120/16
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