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Transparenz von Nebenkostenabrechnungen und Ausschlussfrist
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Der Bundesgerichtshof hatte in einem Verfahren zu entscheiden, ob der Vermieter Betriebskosten von seinem Mieter nachfordern kann, wenn er innerhalb der 12-monatigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB zwar eine Nebenkostenabrechnung erstellt und dem Mieter zugestellt hat, die Abrechnung jedoch formell nicht ordnungsgemäß war und erst nach Ablauf von 12 Monaten korrigiert wird. In dem zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter einen der Verteilerschlüssel wie folgt erläutert: „Umlage nach Quadratmeter Wohnfläche*Monate" „Gesamtsumme: 3.816,00" „Ihr Anteil: 1.176,00". In der Zeile darunter war die Zahl 12,00 aufgeführt. Die Wohnfläche des Mieters belief sich auf 98 qm. Die Mieter haben zunächst nicht auf die Abrechnung reagiert und erst nach Ablauf der 12-monatigen Abrechnungsfrist beanstandet, die Abrechnung sei aufgrund des Verteilerschlüssels unverständlich. Eine weitere Erläuterung des Verteilerschlüssels konnte folglich ebenfalls erst nach Ablauf der 12-monatigen Abrechnungsfrist erfolgen.
Der Bundesgerichtshof hat die Auffassung der Mieter zu der Abrechnung bestätigt und entschieden, dass die Betriebskostenabrechnung unverständlich und damit formell nicht ordnungsgemäß sei. Dem durchschnittlichen Mieter erschließe sich nicht, dass die unter Gesamtsumme angeführte Zahl 3.816,00 das Produkt aus der Gesamtwohnfläche des Hauses von 318 qm und den zwölf Monaten des Jahres sein soll. Ferner sei nicht verständlich, dass die angegebene Zahl 1.176,00 aus der Multiplikation der Wohnfläche des Mieters von 98 qm mit zwölf Monaten (98*12=1.176) resultiere. Da die Erläuterung als Korrekturabrechnung erst nach Ablauf der 12-monatigen Abrechnungsfrist erfolgte, sei der Vermieter mit der Nachforderung ausgeschlossen. Bei der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB handele es sich um eine Ausschlussfrist. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 09.04.2008 ist zu dem Aktenzeichen VIII ZR 84/07 ergangen. Sie soll einen weiteren Beitrag zur Transparenz der Nebenkostenabrechnung leisten.
Zu befürchten ist jedoch, dass die Entscheidung Mieter ermuntert, Erläuterungen und Aufschlüsselung in Nebenkostenabrechnungen stärker als bisher anzugreifen. Dem Vermieter ist daher anzuraten, die Nebenkostenabrechnung so ausführlich wie möglich zu gestalten und die Abrechnungsfrist nicht auszureizen. Es sollte genügend Zeit für Rückfragen des Mieters eingeplant werden. Hierzu gehören auch die Überwachung des Zahlungseingangs und eine notfalls zeitnahe Mahnung.
Dem Mieter ist zu empfehlen, die Nebenkostenabrechnung einer kritischen Prüfung zu unterziehen. Im Zweifel sollte eine professionelle Beratung erfolgen.
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Rechtsanwalt Max Postulka
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