Wenn der Haus- oder Wohnungskauf/-verkauf scheitert

Immobilienrecht und Bankrecht: 

Viele Gründe für das Scheitern – viele Strategien für den Geschädigten

Es gibt viele Gründe, warum der private Kauf oder Verkauf von Immobilieneigentum scheitern kann. Und ebenso viele Strategien, wie vorzugehen ist, um für den Geschädigten Ansprüche geltend machen zu können.

Den Schaden vollständig ersetzt zu bekommen, zumindest bestmöglich zu minimieren, ist dabei das oberste Ziel.  

Die beste Strategie hierfür hängt von den Gründen des Scheiterns, dem Status des Kaufs / Verkaufs und des Grundbuchs, den in das Projekt involvierten Personen und Unternehmen (z.B. Makler, Berater, Vermittler, Bank, Hausbauunternehmen), den Vertragsinhalten und selbst von der Attraktivität der Immobilie ab.    

Drei Beispiele:  

- Der Grundstückseigentümer gibt seine Verkaufszusage auf und will sein Grundstück überraschenderweise nicht mehr verkaufen, der Kaufinteressent hat Hausbauvertrag und Finanzierung bereits abgeschlossen. 

Haftet der Grundstückseigentümer dem geschädigten Kaufwilligen für Stornierungskosten aus Bauvertrag, für Nichtabnahmeentschädigung aus der Finanzierung? Besteht ein Anspruch aus Vertrauen in den Verkauf? War ein Vermittler für die bereits abgeschlossenen Bau- und Finanzierungsverträge tätig und könnte dieser haften?

- Der Käufer zahlt trotz notariell beurkundetem Kaufvertrag den Kaufpreis nicht. 

Ist Kaufreue, fehlendes Geld oder ein angeblicher Mangel der Immobilie der Grund? Steht dem Verkäufer deshalb ein Rücktrittsrecht oder gar ein Anfechtungsrecht zu? Oder wenn auf die Zahlung bestanden werden soll: enthält bereits der Kaufvertrag einen schnell vollstreckbaren Zahlungstitel gegen den Käufer oder muss erst zeitintensiv ein Zahlungsklageverfahren durchgeführt werden? Ist der Makler vom Verkäufer schon bezahlt und bekommt der Verkäufer die Maklerprovision zurück? Was regelt der Maklervertrag hierzu und sind die Vertragsklauseln überhaupt wirksam? Besteht neben einem Rückzahlungsanspruch ein Schadensersatzanspruch gegen den Käufer in Höhe der Maklerprovision? Macht es Sinn, am Kaufvertrag festzuhalten? Gibt es bei den tatsächlichen und rechtlichen Folgen eines Rücktritts und einer Anfechtung Unterschiede und falls ja zu wessen Vorteil?

- Der Bauunternehmer des Käufers verwendet zweckwidrig die an ihn aus der Kreditsumme ausbezahlten Gelder mit der Folge, das verbleibende Geld reicht dem Käufer nicht mehr zur Realisierung des geplanten Hausprojektes. 

Kann der Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten? Kann der Käufer den Kreditbetrag für ein kleineres Hausprojekt auf demselben finanzierten Baugrundstück verwenden und so seinen Schaden minimieren? Kann die Finanzierungsbank auf den Käufer zukommen und Schadensersatz verlangen, wenn das Hausprojekt nicht mehr umgesetzt wird, obwohl der Käufer vom Bauunternehmer betrogen wurde?  

Keine Standardlösung für die Vorgehensweise:

Die Praxis zeigt: es existieren keine Standardlösungen.

Egal ob Rücktritt vom Kaufvertrag, Anfechtung des Kaufvertrages oder einvernehmliche Aufhebung des Kaufvertrages:

Immer müssen frühzeitig folgende Positionen berücksichtigt werden: Wer trägt die Beurkundungskosten bei Rückabwicklung des Kaufvertrages? Bekommt der Käufer seine bezahlte Grunderwerbsteuer zurück? Wer kommt für den Finanzierungsschaden auf? Muss sich die Bank eine Falschauskunft oder Falschberatung ihres Finanzierungsvermittlers zurechnen lassen? Kann bereits bezahlte Maklerprovision zurückgefordert werden? Kann die Immobile sofort wieder verkauft werden oder muss der Käufer zunächst an einer Löschung der Finanzierungsgrundschuld oder der Kaufvormerkung mitwirken?   

Die Vorgehensweise für Verkäufer und Käufer eines gescheiterten Immobilienprojektes ist jeweils unter Beachtung 

der vorhandenen tatsächlichen und rechtlichen Situation 

und der hieraus resultierenden rechtlichen Ansprüche 

individuell zu prüfen und zu gestalten.

Bei der Verfolgung des Ziels, den Schaden ersetzt zu bekommen, jedenfalls bestmöglich zu minimieren - gleich ob auf Verkäufer- oder Käuferseite, sollte man sich eines bewusst sein: eine Klärung der Streitigkeit vor Gericht kann teils Jahre dauern. Dies mit der Folge, dass bis zu einer gerichtlichen Klärung Verkäufer und Käufer so lange in der Luft hängen und eine neue Immobilienverwertung gebremst sein könnte.

Grundsätzlich sind folgende Prüfungen erforderlich:

- Prüfung sämtlicher Finanzierungsverträge unter anderem darauf, ob   Vorfälligkeitsentschädigung/Nichtabnahmeentschädigung zu zahlen ist und ob die entsprechenden Klauseln überhaupt wirksam sind?

- Prüfung der Verantwortlichkeiten/Haftung der involvierten natürlichen oder juristischen Personen? Lediglich eine oder sogar mehrere auf Schadensersatz Haftende vorhanden?

- Zurechnungsmöglichkeiten des Verhaltens einer Person einer anderen Person; wer ist als selbständiger Berater aufgetreten, wer als Vermittler, gebundener oder freier Vermittler?

- Recht auf Anfechtung oder Widerruf und entsprechende Erklärung dieser unter Berücksichtigung der unterschiedlichen Konsequenzen?

- Beweisbarkeit etwaiger Zusicherungen, Falschauskünfte und Falschberatung?

- Können Schadensersatzansprüche einer Nichtabnahme-/Vorfälligkeitsentschädigung entgegengehalten werden?

- Wie wird taktisch am besten vorgegangen: wer wird zunächst in Anspruch genommen? Wird abgewartet, z.B. bis die Bank ihre Forderungen bei dem Käufer geltend macht? Grundsatz der Schadensminderungspflicht ist zu beachten.

Fazit und Empfehlung

Sind Sie bei der Kauf- oder Verkaufsabwicklung von Immobilieneigentum mit tatsächlichen oder rechtlichen Problemen konfrontiert, sollten nicht vorschnell bindende Erklärungen abgegeben werden! 

Es besteht das Risiko, damit einhergehend auf mögliche Schadensersatzansprüche zu verzichten. Ebenso sind drohende Forderungen Dritter gegen Sie, insbesondere wenn eine Finanzierungsbank und Makler in das Immobiliengeschäft involviert sind, keinesfalls außer Acht zu lassen.

Für eine Prüfung Ihrer Situation unter rechtlichen Gesichtspunkten, 

für die Ausarbeitung einer individuellen Vorgehensweise für Sie 

und 

für Ihre Beratung und Ihre Vertretung bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche sowie bei der Abwehr von Forderungen Dritter gegen Sie 

stehe ich Ihnen als Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht mit meiner langjährigen Praxiserfahrung als Rechtsanwalt zur Verfügung.

Die Anwaltskanzlei Fehrenbach, in Bürogemeinschaft mit Sozietät Dölle & Kollegen und mit den Standorten Waldshut-Tiengen am Hochrhein, Freiburg im Breisgau und Todtnau im Schwarzwald, prüft Ihre Ansprüche individuell und vertritt Sie außergerichtlich und vor Gericht, nicht nur im südbadischen Raum, auch deutschlandweit.

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