Wer ist für Nachzahlung aus zurückliegender Jahresabrechnung der WEG bei Eigentümerwechsel haftbar?

Im Fall des Eigentümerwechsels tritt der Erwerber erst mit seiner Eintragung in das Grundbuch in die Gemeinschaft ein. Grundsätzlich gilt daher, dass aus einer Jahresabrechnung Nachzahlungsansprüche der WEG nur gegenüber solchen Wohnungseigentümern begründet werden, die zum Zeitpunkt der Beschlussfassung im Grundbuch auch eingetragen sind.

Bei einer zwischenzeitlichen Veräußerung hat der Alteigentümer weder ein Stimm- noch Teilnahmerecht an der Wohnungseigentümerversammlung. Bei Eigentümerwechseln innerhalb eines Kalenderjahres wird zwischen Verkäufer und Erwerber oft ein Stichtag für die Kostenabrechnung vereinbart. Gegenüber der WEG gilt jedoch, dass nur die Grundbuchumschreibung für die Kostentragungsverpflichtung maßgeblich ist.

Nach einhelliger Rechtsprechung bleibt bis zur Eigentumsumschreibung der Verkäufer aufgrund des Wirtschaftsplanes zur Zahlung der monatlichen Hausgelder verpflichtet. Selbst wenn das erfolgt ist, können sich aus der Jahresabrechnung Nachzahlungsverpflichtungen ergeben. Für diese ist im wohnungseigentumsrechtlichen Sinne ausschließlich derjenige (der Erwerber) verantwortlich, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Er haftet also für die sogenannte Abrechnungsspitze.

Etwa abweichende kaufvertragliche Vereinbarungen wirken nicht gegenüber der WEG. Ihr gegenüber hat also der (mittlerweile eingetragene) Erwerber für das komplette Abrechnungsjahr zu haften. Etwaige Ausgleichsverpflichtungen gegenüber dem Veräußerer muss er diesem gegenüber geltend machen.

Wird die Abrechnung für das Vorjahr zu einem Zeitpunkt also genehmigt, in dem der Eigentümerwechsel (Grundbuchumschreibung) bereits erfolgt ist, so entfaltet der Beschluss nur Wirksamkeit gegenüber dem Erwerber. Grundsätzlich hat deshalb der Erwerber für den sich aus der Abrechnung des Vorjahres ergebenden Fehlbetrag (Guthaben wie Nachzahlung) in Höhe der Abrechnungsspitze einzustehen. Bei der sogenannten Abrechnungsspitze handelt es sich um den Betrag, der sich daraus errechnet, dass die in der Jahresabrechnung ausgewiesenen Kosten die im Wirtschaftsplan veranschlagten Hausgeldvorauszahlungen übersteigen. Unerheblich ist, dass er erst nach Ablauf des Abrechnungszeitraums in die Eigentümergemeinschaft eingetreten ist (zuletzt dazu: BGH, Urteil v. 02.12.2011, V ZR 113/11).

Abweichende Regelungen in der Teilungserklärung sind jedoch zulässig.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Holger von der Wehd