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Wer trägt das Pandemierisiko im Gewerberaummietrecht? (Update Dezember 2021)
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Ich hatte darüber berichtet, wer infolge des Corona bedingten Lockdowns mit staatlich angeordneten Geschäftsschließungen das Risiko trägt (> Mein Rechtstipp vom Mai 2021). Es gab eine Reihe instanzgerichtlicher Entscheidungen mit uneinheitlicher Meinungen der Richter.
Die Tendenz ging jedenfalls in die Richtung, dass bei staatlich angeordneten Covid-19-Maßnahmen eine Störung der Geschäftsgrundlage unter gewissen Voraussetzungen angenommen werden kann, mit dem Ergebnis eines Anspruchs auf Vertragsanpassung. Entsprechend wurde eine seit 01.01.2021 geltende gesetzliche Grundlage geschaffen. Gemäß § 7 zu Art. 42 EGBGB wird gesetzlich vermutet, dass behördliche Schließungen zu einer schwerwiegenden Änderung der Geschäftsgrundlage führen können.
Das OLG Dresden entschied am 24.02.2021, Aktenzeichen 5 U 1782/20, dass der Textil-Discounter Kik, der eine Filiale von Mitte März bis Mitte April 2020 schließen musste, nur die Hälfte der Miete bezahlen muss. Nach Auffassung dieses Gerichts gehe es hier nicht um ein „normales“ Risiko, „sondern um weitgehende staatliche Eingriffe in das soziale und wirtschaftliche Leben aufgrund einer Pandemie“. Das Risiko einer solchen Systemkrise kann nicht einer Vertragspartei allein zugewiesen werden.
Diese 50:50-Lösung liegt zwischenzeitlich dem Bundesgerichtshof zur Überprüfung vor. In der mündlichen Verhandlung dieses Falls am 01.12.2021 zeichnete sich ab, dass es eine pauschale Lösung wohl nicht geben wird. Vielmehr waren die höchsten, deutschen Zivilrichter der Meinung, dass auch berücksichtigt werden muss, ob der betroffene Geschäftsinhaber staatliche Hilfen oder Leistungen aus einer Betriebsschließungsversicherung erhalten hat. Es muss daher eine umfassende Prüfung aller Umstände des Einzelfalls erfolgen. Der Senat tendiert daher dazu, das Urteil des OLG Dresden aufzuheben. Eine Entscheidung soll am 12.01.2022 fallen. Ich werde darüber weiter berichten und kann gerne Ihren konkreten Einzelfall juristisch bewerten.
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