Werden Mängel verschwiegen, droht Arglisthaftung

Der Fall: Der Käufer erwirbt ein Einfamilienhaus, wobei im Kaufvertrag ein vollständiger Ausschluss der Gewährleistung für Sachmängel vereinbart wird. Das Haus weist jedoch erhebliche Mängel auf, die der Käufer aber erst nach Übergabe des Objekts feststellt. Besonders schwerwiegend ist, dass bei stärkerem Regen Wasser breitflächig in den Keller strömt. Der Käufer sieht sich aufgrund der gravierenden Mängel durch den Verkäufer getäuscht und möchte zunächst Schadensersatzforderungen i.H.v. 110.000,- € gegen die Kaufpreisforderung aufrechnen und tritt danach sogar vom Kaufvertrag zurück. Daraufhin betreibt der Verkäufer die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Kaufvertragsurkunde. Der Käufer wehrt sich dagegen mit einer Vollstreckungsgegenklage und verweist auf seinen Rücktritt vom Vertrag. Die Auseinandersetzung muss durch das Gericht entschieden werden.

Das Gericht: Der Käufer bekommt Recht. Das Gericht stellt fest, dass der Käufer aufgrund der arglistigen Täuschung durch den Verkäufer wirksam vom Kaufvertrag zurückgetreten sei. Vor Vertragsschluss habe der Käufer den Verkäufer ausdrücklich gefragt, ob der Keller trocken sei. Den Verkäufer hätte hier eine Aufklärungspflicht getroffen, da der Keller nicht nur feucht wäre, sondern Wasser ungehindert eindringe. Dies sei besonders mit Blick auf das Baujahr des Kellers für den Käufer nicht zu erwarten gewesen. Auch sei dem Käufer nicht anzulasten, dass er trotz mehrfacher und intensiver Besichtigung des Hauses diese Mängel nicht sah. Zwar sei auch für einen Laien erkennbar gewesen, dass der Keller feucht sei, nicht aber, dass Wasser bei Regen breitflächig in den Keller fließen würde.

Kopinski-Tipp: Auch ein vertraglicher Ausschluss der Mängelgewährleistung bei einem Grundstückskaufvertrag leistet keinen vollständigen Schutz vor einer Haftung für Mängel. Der Verkäufer muss auch dann haften, wenn er Mängel arglistig verschweigt. Insbesondere ist dies einschlägig, wenn Offenbarungspflichten durch den Verkäufer verletzt werden oder er Fragen des Käufers falsch beantwortet. Der Verkäufer ist verpflichtet, Fragen wahrheitsgemäß und vollständig zu beantworten. Verkäufer sollten Mängel, auf die sie im Verkaufsgespräch hingewiesen haben, im Kaufvertrag erwähnen, um im Streitfall ihre rechtmäßige Offenbarung zu beweisen. Um als Käufer einen langen und kräftezehrenden Rechtsstreit zu vermeiden, sollte die Immobilie vor Kaufvertragsabschluss durch einen geeigneten Sachverständigen auf wesentliche Mängel begutachtet werden.

S.a. OLG Hamm, 18.07.2016 – 22 U 161/15