Wie lange haftet man als Mitmieter im Mietvertrag?

Amtsgericht Brandenburg, Urteil vom 23.03.2018 – 34 C 93/15

1. Grundsätzlich kann der Vermieter einen Mitmieter selbst dann noch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie Zahlung der Miete in Anspruch nehmen, wenn er die gemeinsame Wohnung verlassen hat und es ihm nicht gelungen ist, den anderen Mitmieter zum Auszug zu bewegen. Dies gilt selbst bei vollständiger Besitzaufgabe.

2. Etwas anderes kann dann gelten, wenn der Vermieter mit dem in der Wohnung verbliebenen Mieter eine neue Vereinbarung trifft, um ihn zum Verbleib im Mietobjekt zu bewegen.

3. Teil-Kündigungen, die zu einer personellen Aufspaltung des Mietverhältnisses führen, sind grundsätzlich unzulässig.

4. Jedoch kann der Vermieter einen Mietaufhebungsvertrag mit einem Mieter schließen.

Häufig kommt es vor, dass Eheleute oder nicht miteinander verheiratete Paare einen Mietvertrag gemeinsam abschließen. Kommt es dann zur Trennung und möchte dann nur einer der Mitmieter für sich allein das Mietverhältnis beenden, während der oder die anderen das Mietverhältnis fortsetzen, kann es zu Problemen kommen. Denn ein bloßer Auszug aus der ehemals gemeinsamen Wohnung bedeutet nicht automatisch, dass damit auch jegliche Haftung aus dem Mietvertrag beendet ist.

Zum Sachverhalt

Ein Vermieter hat an Eheleute gemeinsam eine Wohnung vermietet. Die Eheleute trennten sich. Die Ehefrau hat den Besitz an der Ehewohnung vollständig aufgegeben und vom Vermieter eine andere Wohnung angemietet, in die sie auch einzog. Der Vermieter rechnete in den Folgejahren die Betriebskosten der ehemaligen Ehewohnung nur noch mit dem Ehemann ab. Dieser geriet mit über 4.900,00 € in Mietrückstand, weshalb der Vermieter ihm gegenüber kündigte. Im Klageverfahren verlangte er von beiden Eheleuten die Räumung und Zahlung des Mietrückstands. In der Folgezeit zog der Ehemann aus der Wohnung, leistete jedoch nur Teilzahlung. Der Vermieter verfolgt sein restliches Zahlungsbegehren gegenüber der Ehefrau als Gesamtschuldnerin weiter.

Gründe

Zu Unrecht! Zwar können Vermieter einen Mitmieter selbst dann noch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie Zahlung der Miete in Anspruch nehmen, wenn dieser die Wohnung verlassen hat. Jedoch ist das nur möglich, wenn der Vermieter den in Anspruch genommenen Mieter nicht zuvor aus dem Mietvertrag entlassen habe.

Das Amtsgericht hat angenommen, dass der Vermieter die Ehefrau zumindest konkludent aus dem Mietverhältnis entlassen habe. Die Vereinbarung eines derartigen Mietaufhebungsvertrags könne grundsätzlich dann angenommen werden, wenn sich die Parteien einig seien, dass der bisherige Mietvertrag so nicht mehr zwischen ihnen fortgeführt werden sollte. Dies soll sich vorliegend daraus ergeben haben, dass der Vermieter mit der Ehefrau einen neuen Mietvertrag über eine andere Wohnung abgeschlossen habe, ihr diese Wohnung auch übergeben habe und mit dem Ehemann als verbleibendem Mieter in den folgenden Jahren alleine über die Betriebskosten abgerechnet habe. Die Ehefrau könne und dürfe dieses Verhalten des Vermieters gem. §§ 133, 157 BGB nur dahinverstehen, dass sie aus dem alten gemeinsam mit ihrem Mann unterzeichneten Mietvertrag ausscheiden sollte.

Praxishinweis

Dass auch ausgezogene Mitmieter weiter die Miete schulden und auf Räumung in Anspruch genommen werden können, ergibt sich aus der gesamtschuldnerischen Bindung der Mieter. Mehrere Mieter sind sog. Gesamtschuldner gem. § 421 BGB. Das bedeutet, dass jeder Mieter gegenüber dem Vermieter verpflichtet ist, die vertraglichen Pflichten wie z. B. die Zahlung der Miete, die Durchführung von Schönheitsreparaturen oder auch die Leistung der Kaution zu erfüllen. Der Vermieter kann die gesamte Leistung von jedem Mieter in voller Höhe verlangen.

Da ein Ausscheiden nur eines Mieters mit Hilfe einer Kündigung durch oder gegenüber einem Mitmieter nicht herbeigeführt werden kann, bedarf es einer vertraglichen Vereinbarung, an der sowohl die Mieter als auch der Vermieter beteiligt sind. Alle Beteiligten müssen sich darüber einigen, dass einer der Mieter aus dem Mietverhältnis ausscheidet und dieses mit dem oder den übrigen fortgesetzt wird. Wirkt nur einer der Mieter oder der Vermieter nicht mit, scheitert das Ausscheiden eines Mieters. Es kann durchaus vorkommen, dass insbesondere der Vermieter nicht bereit ist, einen Mieter aus dem Mietverhältnis zu entlassen, weil er dadurch einen Schuldner für seine Mietzinsforderung verliert. Insbesondere, wenn es sich bei dem ausziehenden Mitmieter um einen solventen und zuverlässigen Schuldner handelt, wird der Vermieter diesen nicht so schnell verlieren wollen. 

Aus diesem Grund empfiehlt es sich, schon frühzeitig eine Vereinbarung mit dem Vermieter und dem Mitmieter herbeizuführen, durch die die Möglichkeit eröffnet wird, zu einem späteren Zeitpunkt aus dem Mietverhältnis auszuscheiden.