Wie man sich erfolgreich gegen Provisionsforderungen von Immobilienmaklern verteidigen kann

In diesem Artikel geht es um die Maklerprovision beim Erwerb einer Immobilie. Wenn bei einem Grundstücksgeschäft ein Makler im Spiel war, gibt es am Ende eine Rechnung vom Makler – entweder für den Käufer, den Verkäufer oder für beide Seiten. Manch einer wundert sich über die enorme Höhe der Maklerkosten – vor allem wenn man mit der Leistung des Maklers unzufrieden ist oder das Gefühl hat, dass die verlangte Provision im Verhältnis zu dem Umfang der Maklertätigkeit unverhältnismäßig ist. Dann kommt die Frage der Rechtmäßigkeit der Provisionsforderung auf. Wir möchten Ihnen eine Checkliste an die Hand geben, mit der Sie die wichtigsten Voraussetzungen eines Maklerprovisionsanspruch nachprüfen können. Erfahrungsgemäß gibt es immer wieder Fälle, bei denen es an dem einen oder anderen der von uns aufgeführten Punkte fehlt. Dann bestehen gute Aussichten, sich erfolgreich gegen die Provisionsforderung des Maklers wehren zu können.

1. Voraussetzung: Wirksamer Vertragsschluss

Ohne vertragliche Vereinbarung kann der Makler keine Provision verlangen. Im Jura-Studium lernt man schon im ersten Semester, dass ein Vertrag zwei Dinge voraussetzt: Ein Angebot und die Annahme des Angebots. Nach der Rechtsprechung kann ein Maklervertrag aber schon dadurch zustande kommen, dass in einem Inserat (z.B. auf einer Online-Plattform) die Höhe der Maklerprovision angegeben wird, wenn der Interessent sich daraufhin an den Makler wendet und beispielsweise ein Besichtigungstermin vereinbart wird. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass der Makler gegenüber dem Kunden deutlich zum Ausdruck gebracht hat, dass er für seine Leistung eine Provision beansprucht (z.B. 3,57 % des Kaufpreises). Wenn der Interessent durch sein Verhalten zum Ausdruck bringt, dass er damit einverstanden ist, kommt ein „konkludent“ geschlossener Vertrag zustande. Wenn der Makler von beiden Kaufvertragsparteien eine Provision verlangen möchte, muss dies auch jeweils mit beiden Parteien vereinbart werden. Oftmals wird der Makler zunächst nur von der Verkäuferseite beauftragt. Manche Makler versuchen allerdings, zu einem späteren Zeitpunkt, wenn die Verhandlungen über den Immobilienkauf schon im Gange sind, die Käuferseite ebenfalls zum Abschluss einer Provisionsvereinbarung zu bewegen. Hierauf besteht allerdings kein Anspruch. Wenn der Käufer sich weigert, einer Provisionsvereinbarung zuzustimmen, hat der Makler auch keinen Anspruch hierauf. Zu empfehlen ist allerdings, dem Provisionsbegehren des Maklers sofort ausdrücklich und nachweisbar zu widersprechen (z.B. per E-Mail). Ansonsten besteht die Gefahr, dass später von einer „konkludenten“ Annahme des Maklerangebots ausgegangen wird, wenn danach noch weitere Maklerleistungen in Anspruch genommen werden. Wer jedoch dem Provisionsbegehren des Maklers rechtzeitig widerspricht, muss später auch nicht bezahlen. Wenn der Makler Informationen herausgibt, ohne vorher eine Provisionsvereinbarung mit dem Interessenten getroffen zu haben, handelt er auf eigenes Risiko. Manche Makler versuchen auch zu einem späteren Zeitpunkt noch, darauf hinzuwirken, dass eine Klausel in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen wird, wonach beide Vertragsparteien sich zur Zahlung einer Provision verpflichten. Dem sollte man gegebenenfalls rechtzeitig gegenüber dem Notar widersprechen.

2. Textform

Seit dem 23.12.2020 regelt die neu eingeführte Vorschrift des § 656a BGB, dass ein Maklervertrag zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus nur wirksam abgeschlossen werden kann, wenn die Textform (§ 126b BGB) eingehalten wird. Dies bedeutet, dass sowohl das Angebot zum Abschluss eines Maklervertrags als auch die Annahme von beiden Parteien jeweils in Form einer lesbaren Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden muss. Die Versendung per E-Mail genügt dem Erfordernis der Textform. Mündliche Erklärungen reichen nicht aus. Wenn die Textform nicht eingehalten wurde, ist die Provisionsvereinbarung unwirksam und der Makler hat keinen Anspruch. Bereits bezahlte Provision kann zurückverlangt werden.

3. Widerruf

Wenn ein Makler mit einem Verbraucher eine Provisionsvereinbarung abschließt, besteht unter bestimmten Umständen ein Widerrufsrecht des Verbrauchers. Ein solches Widerrufsrecht besteht zum einen, wenn die Provisionsvereinbarung gemäß § 312b BGB außerhalb von Geschäftsräumen abgeschlossen wird. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der Makler und der Kunde sich in der Wohnung des Kunden oder auf dem zu erwerbenden Grundstück treffen und dort unmittelbar eine Provisionsvereinbarung unterzeichnet wird. Ein Widerrufsrecht des Verbrauchers besteht auch im Fall des § 312c BGB bei sogenannten Fernabsatzverträgen. Ein Fernabsatzvertrag liegt vor, wenn für den Vertragsschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel (z.B. Telefon, E-Mail, Brief, Onlineplattform) verwendet werden. Wenn ein Widerrufsrecht besteht, kann der Verbraucher den Vertrag innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsschluss widerrufen. Die Widerrufsfrist beginnt aber nicht zu laufen, bevor der Unternehmer umfangreiche Informationspflichten, welche detailliert gesetzlich geregelt sind, erfüllt hat. Hierzu gehört vor allem die Erteilung einer Widerrufsbelehrung. Wenn der Unternehmer dies versäumt hat, erlischt das Widerrufsrecht erst zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss. Grundsätzlich erlischt das Widerrufsrecht bei der Erbringung von Dienstleistungen auch dann, wenn der Unternehmer die Dienstleistung vollständig erbracht hat, aber auch dies gilt nur, wenn der Verbraucher vorab entsprechend hierüber belehrt wurde.

Wenn der Makler es gänzlich versäumt, eine Widerrufsbelehrung zu erteilen, kann der Verbraucher den Maklervertrag jedenfalls bis zu zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss noch widerrufen, auch wenn die Maklerleistung erbracht und die Rechnung bereits bezahlt wurde.

Wenn der Makler eine umfassende Belehrung erteilt hat, führt ein rechtzeitiger Widerruf trotzdem dazu, dass der Maklervertrag hinfällig ist. Allerdings hat der Makler dann einen Anspruch auf Wertersatz, soweit er bereits Leistungen erbracht hat. Der Anspruch des Maklers auf eine Vergütung fällt aber vollständig weg, wenn der Makler hierüber nicht besonders belehrt hat. Den von Maklern verwendeten Widerrufsbelehrungen fehlt hingegen häufig der Hinweis,

dass ein angemessener Betrag für die vom Unternehmer erbrachte Leistung geschuldet ist, wenn der Verbraucher das Widerrufsrecht ausübt, nachdem er auf Aufforderung des Unternehmers von diesem ausdrücklich den Beginn der Leistung vor Ablauf der Widerrufsfrist verlangt hat. 

Es handelt sich dabei um eine Pflichtinformationen gemäß § 356 Abs. 3 S. 1 BGB, Artikel 246a § 1 Abs. 2 Nr. 3 EGBGB. Wenn dieser Hinweis fehlt, entfällt der Anspruch auf eine Vergütung des Maklers vollständig. Es besteht auch nur dann ein Anspruch, wenn der Kunde vom Makler ausdrücklich verlangt hat, mit der Leistung vor Ablauf der Widerrufsfrist zu beginnen.

Wenn der Kunde den Maklervertrag aufgrund einer unzureichenden Widerrufsbelehrung wirksam – innerhalb eines Zeitraums von maximal zwölf Monaten und 14 Tagen nach Vertragsschluss – widerruft, hat der Makler im Regelfall keinen Anspruch auf die Maklerprovision. Bereits bezahlte Provision kann zurückverlangt werden.

4. Gleiche Provision für beide Parteien

Seit dem 23.12.2020 gilt für Maklerverträge mit Verbrauchern die Vorschrift des § 656 c BGB. Diese regelt den Fall, dass der Makler sich von beiden Parteien des Kaufvertrags beauftragen lässt. In diesem Fall verbietet die gesetzliche Neuregelung, dass von einer Vertragspartei ein höherer Maklerlohn verlangt wird, als von der anderen. Ergänzt wird dies durch die weitere Regelung des § 656d BGB, welche den Fall regelt, dass zunächst nur eine Partei des Kaufvertrags einen Maklervertrag abgeschlossen hat und zu einem späteren Zeitpunkt die andere Partei ebenfalls zur Zahlung verpflichtet werden soll. Auch dies ist nur zulässig, wenn beide Parteien in gleicher Höhe zur Provisionszahlung verpflichtet werden. Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und sie oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt.

Wenn der Makler gegen die vorgenannten Regelungen verstößt, hat dies zur Folge, dass die Provisionsvereinbarungen gegenüber beiden Parteien unwirksam werden und der Makler überhaupt keinen Lohn erhält.

5. Erbringung der Maklerleistung

Auch wenn ein wirksamer Maklervertrag abgeschlossen wurde, entsteht der Anspruch auf den Maklerlohn nur dann, wenn auch die Maklerleistung gemäß § 652 BGB erbracht wurde. Dies bedeutet, dass der Makler gegenüber dem Kunden entweder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Immobilienkaufvertrags erbracht haben muss (Nachweismakler) oder auf einen Vertragsabschluss als Vermittler hingewirkt haben muss (Vermittlungsmakler). Zum Streit führt dabei häufig der Fall, dass der Makler behauptet, den Nachweis für eine zum Kauf angebotene Immobilie erbracht zu haben, obwohl der Käufer bereits zuvor Kenntnis von dem Immobilienangebot hatte. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat der Makler in diesem Fall keinen Provisionsanspruch (BGH, Urteil vom 16.05.1990 – IV ZR 337/88).

Hoffentlich konnten wir Ihnen mit diesen Erläuterungen weiterhelfen. Dann würden wir uns über eine positive Bewertung freuen. Natürlich ist es nicht möglich, im Rahmen dieses Artikels sämtliche Probleme des Maklerrechts abzuhandeln. Wenn Sie Fragen zu einem persönlichen Fall haben, können Sie sich jederzeit gerne an uns wenden. Außerdem leisten wir natürlich auch konkrete anwaltliche Hilfe und übernehmen die Vertretung bei rechtlichen Auseinandersetzungen im Bereich des Maklerrechts. Kontaktieren Sie uns für eine kostenlose und unverbindliche Erstberatung.