Wohngemeinschaft: Verpflichtung des Vermieters zur Aufnahme eines Nachmieters

LG Frankfurt, Urteil vom 28.07.2009 – 2-11 S 230/08

Mit Urteil vom 28.07.2009 hat das Landgericht Frankfurt am Main entschieden, dass die Vermieterin einer Wohngemeinschaft dazu verpflichtet ist, die bisherigen Hauptmieter aus dem Mietverhältnis zu entlassen und stattdessen eine neue Hauptmieterin in den Mietvertrag aufzunehmen.

Der Ausgangsstreit

Die Parteien sind über einen Mietvertrag aus dem Jahr 1983 miteinander verbunden. Bereits bei Abschluss des Mietvertrages wurde der Mietvertrag mit einer Wohngemeinschaft abgeschlossen. Im Laufe des Mietverhältnisses wurden Mieter aus dem Mietverhältnis entlassen und neue Mieter in den Mietvertrag aufgenommen. Erstmals im Jahre 1997 drang aber die Vermieterin darauf, dass anlässlich des Mieterwechsels ein neuer Vertrag abgeschlossen werde. Dies wurde von den Parteien dann im Folgenden so praktiziert. Nach § 11 des Mietvertrages sind die Mieter ohne ausdrückliche Einwilligung des Vermieters nicht zu einer Untervermietung oder einer sonstigen Gebrauchsüberlassung berechtigt. Die Nebenkostenabrechnungen wurden durch die Vermieterin auch für Jahre, in denen ein Mieterwechsel stattfand, auf das gesamte Kalenderjahr abgerechnet. Die Vermieterin machte die Aufnahme der neuen Mieterin davon abhängig, dass ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird, der insbesondere eine Erhöhung der Nettokaltmiete auf 1.400,00 € vorsieht.

Die Entscheidung

Das Landgericht Frankfurt am Main bestätigt die erstinstanzliche Entscheidung des Amtsgerichts, mit der der Klage der Mieter auf Entlassung der bisherigen Mieter und Aufnahme einer neuen Hauptmieterin stattgegeben wurde. Nach Ansicht des Landgerichts besteht eine stillschweigende Vereinbarung der Parteien, dass die Vermieterin einem Mieterwechsel nach Übersendung der notwendigen Angaben und Abschluss eines Nachtrags zustimmen muss. Die Tatsache, dass seit 1997 durch die Mieter Kündigungen erklärt und neue Mietverträge abgeschlossen wurden, ändere hieran nichts. Aus dem Schriftwechsel der Parteien ergibt sich, dass die Vermieterin eine solche Vorgehensweise bevorzugt hat, da so übersichtlicher war, wer noch Mieter ist. Eine Vereinbarung dahingehend, dass, wenn mit einer (studentischen) Wohngemeinschaft ein Mietvertrag abgeschlossen wird, stillschweigend ein Recht auf Mieterwechsel vereinbart werden soll, sei in Rechtsprechung und Literatur anerkannt. Es besteht deswegen ein Anspruch auf Einwilligung des Vermieters auf Austausch, wenn in der Person des eintretenden Mieters keine Gründe z. B. in finanzieller Hinsicht vorliegen.

Praxistipp

Sowohl Vermietern als auch Mietern dürfte zu raten sein, bei Abschluss eines Mietvertrages mit einer Wohngemeinschaft von Beginn an Überlegungen anzustellen, wie in einem Fall eines Mieterwechsels vorzugehen ist. Ob die von dem Landgericht vertretene Ansicht, es sei eine stillschweigende Vereinbarung getroffen worden, so zutrifft, dürfte fraglich sein. Durch den Bundesgerichtshof wurde in den letzten Jahren, insbesondere im Hinblick auf Mängel der Mietsache, genaue, regelmäßig in den Fällen der studentischen Wohngemeinschaft oft nicht zu treffende, Voraussetzung für eine stillschweigende Vereinbarung angenommen. Da eine abschließende Entscheidung des Bundesgerichtshofs zu solchen Fällen aber fehlt, riskieren beide Seiten, erst am Ende des Prozesses zu wissen, wer denn Recht bekommt.