Wohnungskauf vom Bauträger in Rumänien: Worauf Sie achten sollten?

Der Erwerb einer Wohnung direkt von einem Bauträger gewinnt in Rumänien zunehmend an Attraktivität, insbesondere in den größeren Städten. Diese Art des Kaufs bietet eine Reihe von Vorteilen, ist aber auch mit verschiedenen Risiken verbunden, wobei die Insolvenz des Bauträgers während der Projektlaufzeit das größte Risiko darstellt.

Im Folgenden wird erläutert, wie der Kauf einer Wohnung von einem Bauträger in Rumänien generell abläuft und worauf zu achten ist, um mögliche Risiken zu vermeiden bzw. zu minimieren.  

I. Ablauf des Kaufs einer Wohnung von einem Bauträger in Rumänien

Im ersten Schritt wählt der Investor/Käufer eine Wohnung aus, die er von einem Bauträger in einem Wohnblock oder -komplex, der sich in der Planungs- oder Bauphase befindet, erwerben möchte.

Im zweiten Schritt wird zwischen dem Investor/ Käufer und dem Bauträger ein Reservierungsvertrag abgeschlossen. Der Bauträger verpflichtet sich in diesem Vertrag, die Wohnung bis zu einem bestimmten Datum zugunsten des Investors/ Käufers zu reservieren. Als Gegenleistung erhält er eine Geldsumme zwischen 3.000 und 5.000 Euro, welche Teil des späteren Wohnungspreises wird. Dieser Schritt ist optional. In manchen Fällen kann direkt von Schritt 1 zu Schritt 3 übergegangen werden.  

Im dritten Schritt wird ein Vorvertrag zwischen Investor und Bauträger abgeschlossen, in dem die gegenseitigen Rechte und Pflichten der Vertragsparteien geregelt sind. Der Bauträger verpflichtet sich im Vorvertrag, den Bau der Wohnung bis zu einem bestimmten Termin abzuschließen und sie zu einem festen Preis an den Käufer zu verkaufen. Bei Abschluss des Vorvertrags leistet der Käufer eine Anzahlung an den Bauträger, deren Höhe sich nach dem Projektstadium richtet und 30 %, 50 % oder sogar 80 % des Preises beträgt.

Im vierten Schritt erfolgt die Fertigstellung des Wohnkomplexes (inklusive der vertragsgegenständlichen Wohnung) durch den Bauträger.

Im fünften Schritt erfolgt der Abschluss des endgültigen Kaufvertrags zwischen den Vertragsparteien. Dieser führt zur Eigentumsübertragung der Wohnung an den Käufer/Investor sowie zur Bezahlung der Differenz des vereinbarten Kaufpreises.

Der gesamte Kaufprozess kann bis zu zwei oder drei Jahre in Anspruch nehmen.

II. Zu beachtende Aspekte zur Vermeidung oder Minimierung von Risiken 

Prüfung der Bonität und Erfahrung des Bauträgers

Vor dem Abschluss eines Reservierungs- bzw. Vorvertrags ist durch den Investor/Käufer zu evaluieren, ob der Bauträger als zuverlässig, solvent und erfahren eingestuft werden kann.

In Artikel Wie prüfen Sie die Bonität ihres Geschäftspartners in Rumänien finden Sie Einzelheiten darüber, wie Sie die Bonität jedes Vertragspartners, einschließlich des Bauträgers, überprüfen können.

Die Überprüfung der Erfahrung des Bauträgers erfolgt durch Einholung von Informationen über vergangene Projekte des Bauträgers, Besichtigung einiger dieser Projekte und Gespräche mit den Käufern dieser Projekte.

Einholung einer finanziellen Sicherheit für die geleistete Vorauszahlung

Es wird empfohlen, vom Bauträger eine Bankgarantie als Sicherheit für alle Vorauszahlungen zu verlangen. In dieser Garantie verpflichtet sich die Bank, den gesamten vom Käufer an den Bauträger gezahlten Betrag zurückzuerstatten, falls der Bauträger während der Projektlaufzeit zahlungsunfähig wird oder das Projekt aus anderen Gründen nicht fertiggestellt wird.

Leider bieten Bauträger in Rumänien den Käufern in der Regel keine finanziellen Sicherheiten (Bankgarantie, Versicherungspolice etc.), so dass die Käufer bis zur Fertigstellung des Projekts und Übergabe der Wohnung erhebliche Risiken eingehen.

Verhandlung von Verträgen zum Schutz der Rechte des Käufers

Da die Verträge oft stark zugunsten des Bauträgers formuliert sind, ist es erforderlich, Klauseln auszuhandeln, um die Rechte des Käufers zu wahren. In den Vorvertrag sollten zumindest die folgenden Garantien für den Käufer aufgenommen werden:

- eine Preisgarantie, die eine Preiserhöhung bis zur Übergabe der Wohnung an den Käufer ausschließt;

- eine Liefergarantie, die die Einhaltung der vereinbarten Lieferfristen gewährleistet;

- eine Leistungsgarantie, die die Erfüllung der vereinbarten Leistungen sichert;

- eine Zahlungsgarantie, die das Risiko eines Verlusts der bereits bezahlten Beträge ausschließt.

Die Berücksichtigung der genannten Aspekte in Verbindung mit der Auswahl eines geeigneten Bauträgers und Durchführung eines Due Diligence Verfahrens stellt eine wesentliche Grundlage für eine erfolgreiche Investition dar.

Schlussfolgerung:

Der Erwerb einer Wohnung direkt von einem Bauträger bietet eine Reihe von Vorteilen. Käufer erwerben eine moderne Wohnung, die in der Regel über einen eigenen Parkplatz sowie Gemeinschaftsflächen verfügt. Nach der Fertigstellung durch den Bauträger und der Übergabe an den Käufer kann die Wohnung entweder für den Eigenbedarf (für in Rumänien lebende Personen) oder als Kapitalanlage, zur langfristigen Vermietung, zur kurzfristigen Vermietung über Plattformen wie Booking oder AirBNB oder zum Weiterverkauf mit guter Rendite genutzt werden.

Diese Art des Kaufs ist jedoch auch mit verschiedenen Risiken verbunden, die durch geeignete Prüfungen und Verhandlungen beseitigt oder minimiert werden können.

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Oana Somesan, Avocat (Rechtsanwältin)

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