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Wohnungsmangel: Vermieter darf trotzdem wegen Eigenbedarfs kündigen
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Wohnungsmangel in Großstädten bzw. Ballungsräumen ist ein großes Problem für den gekündigten Mieter. Fraglich ist, ob ein nachgewiesener Wohnungsmangel dazu führen kann, dass die Eigenbedarfskündigung unwirksam wird. Damit musste er sich das Amtsgericht Schöneberg auseinandersetzen. (AG Schöneberg, Urteil v. 17.10.2022 - AZ: 105 C 191/22)
Für die Eigenbedarfskündigung ist es notwendig, dass der Vermieter eine Bedarfsperson benennen kann, dem oder der er seine Wohnung zur Nutzung überlassen möchte. Der Mieter wiederum hat ein gesetzliches Widerspruchsrecht gegen die Kündigung und kann diese sogar zu Fall bringen, wenn die Kündigung für ihn eine unzumutbare Härte darstellt.
Als Härtegrund hat der Gesetzgeber ausdrücklich auch den Umstand angeführt, dass Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Trotzdem hat das Amtsgericht Schöneberg der Räumungsklage des Vermieters stattgegeben.
Nach der Beweisaufnahme kam das Gericht zu der Überzeugung, dass die Bemühungen der Mieter nicht ausreichend waren. Da der Wohnraum knapp ist, hätte er seine Bemühungen bei der Wohnungssuche erhöhen müssen. Zumindest sei ihm zumutbar gewesen, einen Makler zu beauftragen.
Die Mieter behaupteten, dass sie sich bei mehreren Hausverwaltungen per E-Mail beworben hätten, sich zudem bei zwei genossenschaftlichen Wohnprojekten beworben hätten und im Zeitpunkt der Klageerwiderung hätten sie schon insgesamt über 100 Bewerbungen geschrieben.
Trotzdem fand das Amtsgericht Schöneberg die Bemühungen der Mieter für nicht ausreichend, um einen Härtefall zu begründen. Die umfassenden Bemühungen um Ersatzwohnraum kann nicht zu einer faktischen Kündigungssperre führen, denn den Mietern wäre es auch zumutbar gewesen, eine Wohnung mit einem schlechteren Zuschnitt
anzumieten.
Sie hätten auch die Möglichkeit nutzen sollen, ein befristetes Mietverhältnis einzugehen, sowie einen Makler mit der Wohnungssuche betrauen müssen.
Zusammenfassung:
Ist der Eigenbedarf ausreichend nachgewiesen, dann ist eine Kündigung wirksam. Die vergebliche Wohnungssuche eines Mieters kann nicht dazu führen, dass die Eigenbedarfskündigung unwirksam wird. Das Gericht muss immer die Interessen des Vermieters und die Interessen des Mieters gegenüberstellen und abwägen.
Kommt das Gericht zum Ergebnis, dass die Bemühungen des Mieters nicht ausreichend waren, dann wird der Vermieter gewinnen. Liegen Anhaltspunkte vor, dass der Mieter alles getan hat, um eine Wohnung zu finden, dann könnte die Entscheidung durchaus anders ausfallen.
Deshalb ist es schwierig, eine Prognose für die Zukunft abzugeben, wann die vergebliche Wohnungssuche tatsächlich zu einem Härtefall führen kann, der im schlimmsten Fall zum Verbleib der Mieter in der Wohnung führt.
Unerlässlich ist jedoch, dass der Mieter nachweist, alle möglichen Quellen in Anspruch genommen zu haben. Dazu gehören jedenfalls die Beauftragung eines Maklers und neben Online-Anzeigen auch eine Zeitungsannonce (so das Amtsgericht Regensburg). Unerlässlich ist ebenso die Dokumentation aller Bewerbungsversuchen.
Melden sie sich wenn sie Frage zu diesem Thema Haben,
herzlich Angelika Sworski,
Sworski@sworski.de
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