Zutritt verweigert: Kündigung aus wichtigem Grund?

Es kommt immer wieder vor, dass Vermieter die Wohnung ihrer Mieter betreten möchten – sei es, um sich den Zustand anzusehen oder um möglichen Nachmietern/Käufern das Objekt vorzuführen. Dabei sind Vermieter grundsätzlich auf die Mitwirkung der Mieter angewiesen. 

Was aber ist, wenn die Mieter den Zutritt verweigern? Darf der Vermieter dann ohne Weiteres den Mietvertrag kündigen? Mit einem solchen Fall hat sich das Landgericht Berlin auseinandergesetzt (LG Berlin, Urteil v. 20.11.2020, Az.: 65 S 194/20).

Räumungsklage wegen Pflichtverletzung?

Im Fall vor dem LG Berlin hatte der Vermieter von seinen Mietern verlangt, ihm mögliche Termine für eine Wohnungsbegehung zu nennen. Er wollte sich einen Eindruck vom Zustand der Wohnung verschaffen und sie vermessen, um die Maße potenziellen Käufern mitzuteilen. Der Mietvertrag sieht zum Thema „Zutrittsrecht des Vermieters“ in einer Klausel vor, dass der Vermieter die Wohnung nach Ankündigung betreten und sich einen Eindruck vom Zustand der Wohnung verschaffen darf. Eine andere Klausel besagt, dass der Vermieter oder ein Vertreter gemeinsam mit Kaufinteressenten zu einer Wohnungsbesichtigung berechtigt ist.

Nachdem die Mieter keine Terminvorschläge machten, kündigte der Vermieter den Mietvertrag fristlos und hilfsweise ordentlich, also mit Kündigungsfrist.  

LG Berlin: Kündigung unwirksam!

Nach Ansicht des Landgerichts ist das Mietverhältnis durch die Kündigung allerdings nicht beendet worden. Sowohl die fristlose als auch die ordentliche Kündigung waren unwirksam. 

Der Vermieter habe zum einen versäumt, eine Frist zur Abhilfe zu bestimmen – also nicht erneut aufgefordert, Termine zu benennen. Zum anderen habe er keine Abmahnung ausgesprochen. Das wäre aber notwendig gewesen, um dem Mieter Gelegenheit zu geben, sein Verhalten zu ändern. Schließlich hätte der Mieter mit dem Vermieter letztendlich tatsächlich Termine zur Besichtigung vereinbart, nachdem der seinen Besichtigungswunsch ausreichend begründet hatte.

Ein wichtiger Grund zur Kündigung liege ebenfalls nicht vor. Grundsätzlich könne zwar die Verweigerung des Zutritts eine mietvertragliche Pflicht verletzen. Es komme aber auf den Einzelfall an.

Mieter muss nur unter engen Voraussetzungen Zutritt gewähren

Im konkreten Fall ergebe sich eine Pflicht zur Mitteilung von Terminen oder zur Duldung der Besichtigung weder aus dem Mietvertrag noch aus einer mietvertraglichen Nebenpflicht, so die Richter.

Der Mietvertrag sehe zwar vor, dass der Mieter dem Vermieter die Besichtigung gemeinsam mit Kaufinteressenten ermöglichen muss. Aber gerade das hatte der Vermieter nicht verlangt. Er wollte vielmehr die Wohnung vermessen und deren Zustand begutachten. Eine Pflicht, dem Vermieter zu diesem Zweck Zutritt zu gewähren, besteht aber „nur in engem Rahmen und zu vertretbaren Zeiten“, so das Gericht. Und auch dann müssten die Interessen von Mieter und Vermieter gegeneinander abgewogen werden – das Interesse des Mieters am Ungestörtsein dürfe dabei nicht vernachlässigt werden. 

Im konkreten Fall kam das Gericht zum Ergebnis, dass das Recht des Mieters auf Ungestörtheit überwiegt. Der Vermieter habe letztlich keinen rechtfertigenden Grund vorgetragen, warum er die Wohnung unbedingt betreten musste. Die Größe der Wohnung sei ihm bekannt gewesen. Später doch noch vereinbarte Termine, die angeblich der Bestimmung des Zustands dienen sollten, habe er außerdem nur für Besichtigungen mit Interessenten genutzt. 

Das alles vorausgesetzt, war der Mieter deswegen nicht verpflichtet, dem Vermieter Termine für die Zustandsbestimmung mitzuteilen, und hatte damit keinen Anlass gegeben, der zu einer Kündigung des Mietvertrages berechtigen würde. 

Folgen für die Praxis

Wie so oft ist es vom konkreten Fall abhängig, ob ein Mieter seinem Vermieter den Zutritt zu seiner Wohnung verweigern darf oder nicht. Entscheidend sind dann einerseits die Vereinbarungen im Mietvertrag, der Anlass, aus dem der Vermieter die Wohnung betreten will, und nicht zuletzt: die Formulierung, wenn um einen Besichtigungs- bzw. Begehungstermin gebeten wird.  

Ihr Vermieter hat Sie aufgefordert, ihm Zutritt zu Ihrer Wohnung zu gewähren? Oder hat er Ihnen bereits gekündigt, weil Sie den Zutritt verweigert haben? Sprechen Sie uns an! Wir prüfen für Sie die Wirksamkeit von Zutrittsbegehren und/oder Kündigung und gehen ggf. dagegen vor. Kontaktieren Sie uns gerne in Köln unter 0221 / 1680 65 60 oder über unsere Erstberatungsformular.