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Aufrechnung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache gegen Kautionsrückzahlungsanspruch
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Voraussetzung dafür, dass zwei sich gegenüberstehende Forderungen gegeneinander aufgerechnet werden können ist grundsätzlich, dass die gleichartigen Forderungen in dem Zeitpunkt, in dem erstmals aufgerechnet werden konnte noch nicht verjährt gewesen sind.
Grundsätzlich hat der Vermieter bei Beschädigung der Mietsache zunächst einen Anspruch auf Naturalrestitution, also Beseitigung des Schadens, gegen den Mieter. Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung einer von ihm geleisteten Barkaution ist dem gegenüber nicht gleichartig. Der Vermieter kann allerdings statt Naturalrestitution vom Mieter den für die Schadensbeseitigung erforderlichen Geldbetrag verlangen, § 249 Abs. 2 BGB. Nach bisher überwiegender Rechtsprechung musste diese sogenannte Ersetzungsbefugnis durch den Vermieter innerhalb der Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Rückgabe der Mietsache (§ 548 Abs. 1 BGB) ausgeübt werden, damit eine Aufrechnung gegenüber dem Kautionsrückzahlungsanspruch möglich war.
Das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10.07.2024 (Az. VIII ZR 184/23) ändert die bisherige Rechtsprechung. Nach Ansicht des BGH ist es üblich, dass ein Vermieter etwaige Schäden am Mietobjekt von der geleisteten Barkaution des Mieters abziehen darf.
Fazit:
Vermieter können auch noch nach Ablauf der sechsmonatigen Verjährungsfrist ihre Ersetzungsbefugnis ausüben und Schadensersatzansprüche mit dem Kautions-rückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen.
Gerne beraten wir sowohl Vermieter als auch Mieter zu allen Fragen rund um die Mietkaution.
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