Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache – Fristsetzung zur Nachbesserung?

Gerade nach dem Auszug aus der Mietwohnung sind sich Mieter und Vermieter nicht einig, wer und wie eventuelle Mängel und Schönheitsreparaturen zu erledigen sind. Nicht selten landen diese Unstimmigkeiten nicht selten vor Gericht.

Denn Vermieter drohen häufig, den Schaden selber oder durch ein entsprechendes Fachunternehmen beseitigen zu lassen und die Kosten dem Mieter sodann in Rechnung zu stellen. In vielen Fällen wird den Mietern jedoch keine Frist zur Nachbesserung der Mängel gesetzt, was im Ergebnis häufig entscheidend ist, ob die Klage gewonnen oder verloren wird. Einen solchen Fall hatte nunmehr der BGH, Az.: VIII ZR 157/17, zu entscheiden.

1. Bisherige Rechtsprechung

Grundsätzlich galt bisher, dass der Vermieter dem Mieter eine entsprechende angemessene Frist setzen musste, um die einzelnen Mängel eventuell selber oder durch ein eigens beauftragtes Unternehmen noch beheben zu können. Dies hatte zur Folge, dass der Vermieter den Schaden also erst immer dann selber beheben konnte, nachdem der Mieter die ihm seitens des Vermieters gesetzte Frist verstreichen ließ.

Erst mit Ablauf dieser Frist konnte der Vermieter also anstelle der Nachbesserung sodann Schadensersatz in Form eines Zahlungsbetrages – hier die Kosten für die Reparaturmaßnahme – verlangen.

2. Entscheidung des BGH, Az.: VIII ZR 157/17, vom 28.02.2018

Der BGH hatte zu entscheiden, inwiefern der Vermieter vom Mieter Schadensersatz in Form eines Zahlungsbetrages wegen unterlassener Beseitigung von Schimmelpilz, einer vernachlässigten Badezimmerarmatur sowie einem Lackschaden am Heizkörper fordern konnte, welche allesamt nach Auszug unstreitig vorgelegen haben.

Denn der Vermieter ließ sowohl den Schimmel, die Badezimmerarmatur sowie den Heizkörper wiederherstellen bzw. auf seine Kosten reparieren, ohne zuvor dem Mieter eine entsprechende Frist zur Nachbesserung gesetzt zu haben.

Der Mieter war der Auffassung, den Schadensersatz mangels vorheriger Fristsetzung nicht leisten zu müssen. Denn unstreitig wurde ihm zuvor nicht die Möglichkeit seitens des Vermieters eingeräumt, den Mangel, durch wen auch immer, fachgerecht zu beseitigen.

Der BGH gab dem Vermieter Recht und verurteilte den Mieter zur Zahlung der notwendigen Reparaturkosten. In der Urteilsbegründung wies der BGH darauf hin, dass es seitens des Vermieters – zumindest in diesem Fall – nicht erforderlich gewesen sei, dem Mieter eine vorherige Frist zur Nachbesserung zu setzen.

Dies hatte zur Folge, dass der Vermieter sofort und ohne Fristsetzung den Schaden zur Beseitigung beauftragen durfte, um sodann den entsprechenden Zahlungsbetrag vom Mieter zu verlangen.

Unterschied Vertragsverletzung zu Obhutspflichtverletzung

Der BGH urteilte, dass es sich bei den verursachten Schäden um einen Verstoß gegen die Obhutspflicht des Mieters handeln würde und gerade nicht um Schäden, die eventuell durch Durchführung entsprechender „Schönheitsreparaturen“ (Streichen der Wände, Heizkörper, Innentüren und Innenfenster) hätten beseitigt werden müssen.

Diese Abgrenzung an Schäden sei auch insgesamt bezüglich der Setzung der Nachbesserungsfrist entscheidend, also inwiefern es sich um einen Verstoß gegen die Obhutspflichten des Mieters handelt oder um eine klassische Verletzung der Durchführung von Schönheitsreparaturen.

Der BGH stellte nunmehr klar, dass es sich bei den hier im Fall vorliegenden Schäden um „klassische Schäden an der Mietsache“ handeln würde und gerade nicht um Schäden, die im Zuge von Schönheitsreparaturen hätten beseitigt werden können.

Dies hat zur Folge, dass diese Obhutspflichtverletzung eine Nebenpflicht nach § 241 Abs. 2 BGB darstellt, sodass der Vermieter Schadensersatz unmittelbar nach § 280 Abs. 1 BGB verlangen kann mit der Folge, dass eine Fristsetzung nicht erforderlich ist, sondern der Vermieter direkt handeln kann.

3. Muss bei Schönheitsreparaturen eine Frist gesetzt werden?

Bei Schönheitsreparaturen bzw. deren Nichtdurchführung gilt etwas anderes, da hierbei weiterhin durch den Vermieter eine Frist zur Nachbesserung gesetzt werden muss.

Denn der BGH hat sich auch dazu geäußert, dass die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, sofern sie denn überhaupt wirksam auf den Mieter übertragen wurden, eine vertragliche Leistungspflicht des Mieters darstellt.

Diese Leistungspflicht führt dazu, dass dem Mieter immer eine entsprechende angemessene Frist eingeräumt werden muss, bevor der Vermieter in Eigenregie oder durch Beauftragung anderer Fachfirmen den Schaden beseitigen lässt und die Kosten dem Mieter in Rechnung stellt.

Denn dieser Schadensersatz wird hingegen nicht unter § 280 Abs. 1 BGB gefasst, sondern stellt vielmehr einen Schadensersatz „statt der Leistung“ dar, sodass hier § 280 Abs. 1, Abs. 3 i. V. m. § 281 BGB gilt, sodass eine Fristsetzung weiterhin erforderlich ist.

Fazit

Im Ergebnis muss dazu geraten werden, nach Beendigung des Mietverhältnisses leichtfertigt mit der Nachbesserung von Mängeln und Schäden der Mietsache umzugehen. Denn es muss zunächst geklärt werden, um welche „Art“ von Mängeln es sich handelt, um sodann genau beurteilen zu können, ob eine Fristsetzung erforderlich war oder nicht. 

Insofern sollten Mieter wie auch Vermieter bei Auszug darauf achten eine Vorbesichtigung der Mietsache durchzuführen, um eventuelle Schäden gemeinsam zu besprechen und insbesondere abzustimmen, wie die Schadensbeseitigung gestaltet werden soll. Insofern erlangt natürlich noch einmal das Übergabeprotokoll in diesen Fällen einen besonderen Stellenwert.

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