Fristsetzung bei Beschädigungen der Mietsache entbehrlich

Eine aktuelle Entscheidung des BGH (Urteil vom 28.02.2018 – VII ZR 157/17) bringt eine deutliche Verbesserung für den Vermieter.

Im zugrundeliegenden Fall verlangte der Vermieter nach Rückgabe der Mietsache wegen diverser Beschädigungen in der Wohnung Schadensersatz. Vorwiegend ging es um Ersatz der Kosten für die Beseitigung von durch fehlerhaftes Lüftungs- und Heizverhalten entstandenen Schimmelbefalls und des durch die erforderlichen Sanierungsarbeiten bedingten Mietausfalls. Eine Frist zur Beseitigung der Mängel hatte der Vermieter nicht gesetzt, sondern die Arbeiten nach Erhalt der Mietsache direkt in Auftrag gegeben.

Der BGH hat der Klage stattgegeben und festgestellt, dass es für den Schadensersatzanspruch aus der Verletzung der Obhutspflicht einer Fristsetzung nach § 281 BGB nicht bedarf. Nach Auffassung der Richter stellt die Verpflichtung des Mieters, die Räume in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht dar.

Der Vermieter kann somit Mängel, die bei Rückgabe der Wohnung festgestellt werden, direkt beseitigen lassen und die dadurch entstehenden Kosten geltend machen.

Der BGH hat darüber hinaus klargestellt, dass dieser Anspruch nicht nur bei Vertragsende durchsetzbar ist, sondern auch im laufenden Mietverhältnis geltend gemacht werden kann.

Zu beachten ist aber, dass es sich dabei um konkrete Beschädigungen handeln muss und die Entbehrlichkeit der Fristsetzung nicht für vertraglich vereinbarte Schönheitsreparaturen gilt.

Vermieterfreundlich ist auch eine aktuelle Entscheidung des LG Berlin (Beschluss vom 06.03.2018 – 67 S 22/18), indem der Vermieter wegen Zahlungsverzuges fristlos und hilfsweise ordentlich kündigte. Die Mieterin zahlte den Rückstand vollständig und berief sich darauf, dass nach Heilung der fristlosen Kündigung auch die ordentliche Kündigung unwirksam werde. Zu Unrecht entschieden die Richter und bestätigen damit erneut die erfolgversprechende Möglichkeit der Beendigung des Mietverhältnisses durch die gleichzeitige Erklärung der fristlosen Kündigung und der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung.

Monika Schniederjann

Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht