Baurecht - Wann liegt eigentlich ein Verbraucherbauvertrag vor und was bedeutet dies?

Dass Privatleute Häuser bauen, bestehende Gebäude umbauen oder umfänglich renovieren ist ein Vorkommnis, welches eigentlich keiner besonderen Betrachtung bedarf. So häufig dies vorkommt, so wenig scheint sowohl Unternehmern wie auch Verbrauchern bekannt zu sein, dass seit einigen Jahren im Bürgerlichen Gesetzbuch  die Bestimmungen über den Verbraucherbauvertrag eingefügt wurden.

Für Verbraucher mag dies ein „Segen“ sein, für Unternehmer gilt es, auf die Formalien in besonderer Weise zu achten, da die Nichtbeachtung dieser Verbraucher-Schutzbestimmungen die Nichtigkeit des Vertrages nach sich ziehen kann:

Verbraucher ist jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden kann.

Einfacher ausgedrückt bedeutet dies, dass jeder „Häuslebauer“ ein Verbraucher ist. Dies gilt auch dann, wenn dieser „Häuslebauer“ in seinem Beruf im übrigen beispielsweise als Geschäftsführer einer Gesellschaft als Vollkaufmann einzuordnen wäre. Entscheidend ist also, in welcher Funktion der Bauvertrag abgeschlossen wird.

Nach §  650 im BGB sind Verbraucherbauverträge Verträge, durch die der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird.

Zunächst ist darauf zu achten, dass ein Verbraucherbauvertrag stets der Textform bedarf. Mündliche Bauverträge führen also zur Unwirksamkeit.

Aus dem Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ergibt sich zwingend ferner, dass der Unternehmer dem Verbraucher rechtzeitig vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung in Textform zur Verfügung zu stellen hat, in welcher die wesentlichen Eigenschaften des angebotenen Werks in klarer Weise dargestellt sein müssen. Folgende Mindestinformationen müssen enthalten sein:

• Allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten

• Art und Umfang der angebotenen Leistungen, gegebenenfalls der Planung, der Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe

• Gebäudedaten, Pläne mit Raum-/Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte,

• gegebenenfalls Angaben zu Energie-, zu Brandschutz- und zu Schallschutzstandards sowie zur Bauphysik

• Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktion aller wesentlichen Gewerke, gegebenenfalls Beschreibung des Innenausbaus,

• gegebenenfalls Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen,

• Angaben zu Qualitätsmerkmalen denen das Gebäude der Umbau genügen muss,

• gegebenenfalls Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, Elektroinstallation usw.

Darüber hinaus hat die Baubeschreibung verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks zu enthalten. Steht der Beginn der Baumaßnahme noch nicht bevor, ist ihre Dauer anzugeben.

Sofern dem Verbraucher ein Widerrufsrecht zusteht, ist der Verbraucher ferner entsprechend über dieses Widerrufsrecht sowie dessen Ausübung zu belehren.

Die Angaben in der vorvertraglich zur Verfügung gestellten Baubeschreibung werden Vertragsbestandteil, es sei denn es wird etwas anderes ausdrücklich vereinbart.

Sollte die Baubeschreibung unvollständig oder unklar sein, ist der Vertrag unter Berücksichtigung aller Umstände, insbesondere des Komfort- und Qualitätsstandards auszulegen. Zweifel gehen hierbei immer zulasten des Unternehmers.

Sofern der Bauvertrag nicht notariell beurkundet wurde, steht dem Verbraucher ein Widerrufsrecht zu.

Sehr wichtig ist ferner, dass der Unternehmer Abschlagszahlungen nur in der Gesamthöhe von 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung fordern darf. Hierbei ist dem Bauherrn bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit in Höhe von 5 % zur Verfügung zu stellen. Diese kann gegebenenfalls auf bis zu 10 % aufgestockt werden.

Nach Fertigstellung des Werkes hat der Unternehmer schließlich dem Verbraucher diejenigen Unterlagen zu übergeben, die dieser benötigt, um gegenüber Behörden den Nachweis zu führen, dass die Leistung unter Einhaltung der einschlägigen Vorschriften ausgeführt wurde.

Besonders wichtig hierbei: nach § 650 BGB kann von den vorgenannten Vorschriften nicht zum Nachteil des Verbrauchers abgewichen werden. Auch wenn zwischen den Parteien völlig andere Vereinbarungen getroffen wurden, dürfen diese Verbraucherschutzvorschriften damit nicht umgangen werden.

Finn Streich
Rechtsanwalt

Streich & Kollegen Rechtsanwälte in Partnerschaft mbB