BGH: Bei Einwilligung in die Mieterhöhung ist kein Widerruf möglich.

Mieter können Ihre einmal gegebene Einwilligung zu einem schriftlichen Verlangen nach Mieterhöhung nicht widerrufen (BGH, Urt. v. 17.10.2018, AZ.: VIII ZR 94/17).

Der BGH hat entschieden, daß die gemäß § 558b, Abs. 1 BGB erklärte Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach § 558, Abs. 1, § 558a Abs. 1 BGB vom Anwendungsbereich des Verbraucherwiderrufs bei Fernabsatzverträgen nicht erfasst sei. Der Wortlaut des § 312, Abs. 4 Satz 1 BGB erstrecke das Widerrufsrecht zwar auf "Verträge über die Vermietung von Wohnraum". Der Anwendungsbereich dieser Vorschrift sei aber dahingehend auszulegen, daß ein Widerrufsrecht des Mieters bei einer Zustimmungserklärung zu einer vom Vermieter verlangten Erhöhung der Miete nach den §§ 558 ff. BGB nicht vorliege. Das Gericht folgert dies aus dem Regelungszweck sowohl der Bestimmungen über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§§ 558 ff. BGB) als auch den Bestimmungen über das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen.

Die schriftliche Zustimmung des Mieters begründet keinen Fernabsatzvertrag.

Denn mit dem in § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB vorgesehenen Widerrufsrecht des Mieters einer Wohnung solle Fehlentscheidungen aufgrund der Gefahr psychischen Drucks sowie dem typischerweise bestehenden Informationsdefizit des Mieters begegnet werden. Dieser Zielsetzung des Gesetzes trügen bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete die in den §§ 558 ff. BGB vorgesehenen Bestimmungen zum Schutz des Mieters bereits uneingeschränkt Rechnung. Gemäß § 558a Abs. 1 BGB sei das (in Textform zu erklärende) Mieterhöhungsverlangen vom Vermieter zu begründen. Damit solle dem Mieter die Möglichkeit gegeben werden, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen. Schon dadurch könne der Mieter seinen rechtsgeschäftlichen Willen ohne ein Informationsdefizit und außerhalb einer etwaigen Drucksituation bilden. Außerdem räume das Gesetz dadurch, daß der Vermieter frühestens nach Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens auf Erteilung der Zustimmung klagen kann (§ 558b Abs. 2 BGB), dem Mieter eine angemessene Überlegungsfrist ein, innerhalb derer er sich entscheiden könne, ob und gegebenenfalls inwieweit er der Mieterhöhung zustimmt. Somit sei bereits durch die Bestimmungen der §§ 558 ff. BGB sichergestellt, daß der Sinn und Zweck der verbraucherschützenden Regelungen für Vertragsabschlüsse im Fernabsatz erfüllt sei.

Keine psychische Drucksituation.

Verweigert der Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung können Vermieter prinzipiell auf Zustimmung klagen. Eine Mieterhöhung ohne Zustimmung ist unwirksam. Die Mieterhöhung muß außerdem zwingend begründet werden: Der Vermieter kann auf den Mietspiegel oder auf drei vergleichbare Wohnungen verweisen, ein Sachverständigengutachten oder die Auskunft aus einer Mietdatenbank heranziehen. Andere Begründungen sind gegenstandslos. Ob die Begründungen zutreffen ist zu prüfen. Dafür hat der Mieter ab Ende des Monats der Zustellung des Mieterhöhungsbegehrens zwei Monate Zeit.

Der Mieter sollte das Erhöhungsbegehren auch auf folgendes prüfen: Daß fehlendes Datum und Unterschrift das Vermieterschreiben unwirksam machen, versteht sich von selbst und dürfte kaum vorkommen. Das gleiche gilt für fehlende Textform. Eine E-Mail reicht mangels Unterschrift ebenfalls nicht aus. Bei Staffel- oder Indexmiete steigt die Miete automatisch, zusätzliche Erhöhungen sind vertragswidrig. Läßt sich der Vermieter vertreten, muß eine Orginalvollmacht mit versendet werden. Der Vermieter muß, falls er ein Unternehmen ist, durch eine vertretungsberechtigte Person handeln. Weiterhin müssen alle im Mietvertrag genannten Vermieter das Erhöhungsbegehren aussprechen und zwar gegenüber allen im Vertrag genannten Mietern.

Rechtsanwalt Holger Hesterberg, München, Wolfratshausen

Bundesweite Tätigkeit. Mitgliedschaft im Deutschen Anwaltverein.