Mietspiegel: Tipps rund um die Mieterhöhung

In der heutigen Zeit ist das Thema Mieterhöhung in aller Munde – sowohl durch die inzwischen gesetzlich verankerte Mietpreisbremse für Neuvermietungen als auch durch Mieterhöhungen infolge von Modernisierungen bereits vermieteter Wohnungen. Wichtig in diesem Zusammenhang ist immer der Mietspiegel, der in den §§ 557, 558 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt ist. Damit der Überblick in diesem komplexen Thema nicht verloren geht, bringt die anwalt.de-Redaktion Sie auf den neuesten Stand.

Arten von Mietspiegeln

Gesetzlich ist der einfache Mietspiegel in § 558c BGB geregelt und bietet eine zusammenfassende Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmiete im frei finanzierten Wohnungsbau – also für Gebäude und Räume, die zu Wohnzwecken genutzt werden – zu einem bestimmten Stichtag. Dieser Mietspiegel muss, ebenso wie der qualifizierte Mietspiegel, der in § 558d BGB geregelt ist, von den Gemeinden oder Interessenverbänden der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt bzw. anerkannt worden sein. Die Anforderungen an einen qualifizierten Mietspiegel sind allgemein höher, denn dieser muss nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt werden, wobei die angewandten Ermittlungsmethoden sowohl dokumentiert als auch nachvollziehbar und überprüfbar sein müssen. Wirklich wichtig wird der Unterschied zwischen einfachem und qualifiziertem Mietspiegel erst in einem Gerichtsprozess, denn nach § 558d Abs. 3 BGB wird die Richtigkeit nur bei einem qualifizierten Mietspiegel vermutet.

Wohnungsmietspiegel auch für Häuser

Mieter von Häusern, also Reihen-, Doppel- oder Ein- bzw. Zweifamilienhäusern, fragen sich im Rahmen einer Mieterhöhung oftmals, ob auf diese Mieten der Wohnungs-Mietspiegel überhaupt anwendbar ist. In manchen Fällen ist die Anwendung des Wohnungs-Mietspiegels auf Häuser sogar ausdrücklich ausgeschlossen. Allerdings gelten diese Wohnungs-Mietspiegel dann für gemietete Häuser entsprechend, wenn die erhöhte Miete aufgrund des Baujahrs des Hauses, der Wohnfläche und der tatsächlichen Ausstattung angemessen ist und innerhalb der Mietpreisspanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt (Bundesgerichtshof (BGH), Beschluss v. 26.04.2016, Az.: VIII ZR 54/15).

Formalien der Mieterhöhung

Grundsätzlich muss eine Mieterhöhung immer schriftlich erfolgen und an alle Personen gerichtet sein, die von der Erhöhung betroffen sind und den Mietvertrag unterschrieben haben, beispielsweise Ehepartner, Lebensgefährten oder Mitglieder einer Wohngemeinschaft, denn jeder Mieter muss einer Mieterhöhung zustimmen.

Eine Mieterhöhung muss vom Vermieter zudem immer begründet werden. Diese Begründung erfolgt in den meisten Fällen durch den Verweis auf den jeweiligen Mietspiegel. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass der Vermieter dem Mieter die Einsichtnahme in den Mietspiegel ermöglichen muss, damit dieser die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen kann.

Wurde der Mietspiegel von der Gemeinde erlassen, kann dieser meist kostenlos im Amtsblatt nachgelesen werden. Manchmal ist dieser, wie auch ein Mietspiegel, der von Interessenverbänden erstellt wurde, aber nicht kostenfrei zu erhalten. In diesem Fall muss der Vermieter dem Mieterhöhungsverlangen eine Kopie dieses Mietspiegels beifügen oder diesen frei zugänglich auslegen. Allerdings ist in diesem Zusammenhang zu beachten, dass es für die allgemeine Zugänglichkeit des Mietspiegels nicht notwendig ist, dass dieser von der Gemeinde kostenlos abgegeben bzw. zur Einsicht bereitgehalten wird oder über das Internet abrufbar ist. Wird hierbei eine geringe Schutzgebühr zur Abgabe des Mietspiegels verlangt, so gilt dieser trotzdem als allgemein zugänglich (Landgericht Karlsruhe, Urteil v. 11.04.2014, Az.: 9 S 17/14).

Entscheidungskriterium: Wohnungsausstattung

Um Wohnungen korrekt einordnen zu können, enthält jeder Mietspiegel verschiedene Kategorien mit unterschiedlichen Kriterien, beispielsweise Lage und Ausstattung bzw. Baujahr des Mietobjekts, Wohnungsgröße, Energiesparmaßnahmen oder Wohnungsausstattung hinsichtlich Heizungsart, Küchen- und Sanitärausstattung, Bodenbelägen oder Balkon usw. Diese verschiedenen Kriterien werden ihrer Art nach als wohnwertsteigernd, wohnwertmindernd oder neutral gewertet. Für jede dieser Kategorie existieren wiederum unterschiedliche Preisspannen, in die die Wohnung eingeordnet werden muss, um die ortsübliche Miete zu ermitteln, die sogenannte Spanneneinordnung. Dabei handelt es sich um einen Katalog, mit dessen Hilfe eine Wohnung besser oder schlechter als der Mittelwert beurteilt wird. Den höchsten Wert erhalten Wohnungen, für die nur oder überwiegend positive Merkmale zutreffen, den niedrigsten Wohnungen mit ausschließlich oder überwiegend negativen Merkmalen. In jedem Fall können aber Ausnahmen zur Abweichung von der ausgewiesenen Spanne vereinbart werden.

Wie in vielen anderen Fällen auch gibt es im Hinblick auf die Wohnungsausstattung oftmals Streit zwischen Mieter und Vermieter, der häufig vor Gericht endet. In einem aktuellen Fall wollte eine Vermieterin einen alten Plattenherd durch einen neuen Herd mit Cerankochfeld austauschen lassen. Diese Maßnahme wirkte zwar wohnwerterhöhend, auf eine Mieterhöhung verzichtete die Vermieterin aber. Trotzdem verweigerte der Mieter den Austausch und wurde schließlich vom Gericht zur Duldung dieser Bagatellmodernisierung verurteilt (Amtsgericht Berlin, Urteil v. 19.12.2016, Az.: 10 C 391/16).   

Maximale Erhöhung wird geregelt

Aufgrund der sogenannten Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB ist geregelt, dass die Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent der Ausgangsmiete steigen darf, die drei Jahre vor Wirksamwerden der Mieterhöhung galt. Sie darf höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. In Gebieten, in denen die Versorgung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist, kann diese Grenze sogar auf maximal 15 Prozent herabgesetzt werden. Der BGH stellt in einem aktuellen Urteil klar, dass es genügt, wenn in dem Mieterhöhungsschreiben die ortsübliche Vergleichsmiete angegeben ist und diese ausreichend begründet wurde (BGH, Hinweisbeschluss vom 26.04.2016, Az.: VIII ZR 54/15).

Häufigkeit

Mieterhöhungen können vom Vermieter nicht beliebig oft durchgeführt werden, dafür gibt es dringend zu beachtende Voraussetzungen. So darf der Vermieter nach § 558 Abs. 1 BGB eine Zustimmung zur Mieterhöhung nur dann verlangen, wenn die Wohnungsmiete seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Ein neues Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung erfolgen. Diese Regelungen betreffen jedoch keine Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen gem. § 559 BGB oder aufgrund von Änderungen von Betriebskostenvorauszahlungen gem. § 560 BGB.

Neuerung: Mietpreisbremse

Bevor die Mietpreisbremse eingeführt wurde, existierte im Mietrecht nur § 558 BGB, der regelt, wie sehr Vermieter die Miete erhöhen dürfen. Diese Regelung bezieht sich nach wie vor nur auf bereits laufende Mietverhältnisse, nicht jedoch auf eine Mieterhöhung infolge einer neuen Vermietung. Durch die Mietpreisbremse, geregelt in den §§ 556d ff. BGB, soll der Mietanstieg bei Neuvermietungen gedämpft werden, indem Vermieter die Miete bei Neuvermietungen nur bis maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen dürfen. Dabei ist aber zu beachten, dass die Mietpreisbremse zum einen nicht bundesweit gilt, sondern nur für die Vermietung von Wohnraum in Gebieten mit angespannter Wohnsituation, und zum anderen, dass diese Gebiete lediglich für die Dauer von fünf Jahren der Mietpreisbremse unterliegen können.

(WEI)